Installer son bureau à domicile, qu’en dit exactement votre bail ?

TRAVAIL Il est aujourd’hui facile de lancer sa propre start-up depuis son canapé. Or, on l’ignore souvent, mais le propriétaire peut avoir son mot à dire sur la question

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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En fonction de leur activité, les professionnels peuvent travailler dans leur logement ou le transformer sous certaines conditions.
En fonction de leur activité, les professionnels peuvent travailler dans leur logement ou le transformer sous certaines conditions. — IStock / City Presse

La location d’un local est un poste de dépenses important dans le cadre d’une activité professionnelle. Pour réduire la facture, bon nombre de travailleurs choisissent d’exercer leur métier depuis leur domicile. Mais attention, vous n’en avez pas forcément le droit.

Des baux pour les pros

Afin de contrôler au mieux la répartition et l’équilibre entre le nombre de logements et les bâtiments utilisés par les entreprises, le législateur distingue les locations d’habitation et celles dédiées aux pros. Si vous souhaitez ouvrir une boutique ou créer des bureaux, vous devrez en passer par un bail commercial, particulièrement protecteur, signé pour neuf ans et soumis à une révision du loyer annuelle ou triennale.

En revanche, si votre affaire n’est ni commerciale, artisanale, agricole ou industrielle, il faudra opter pour un bail professionnel, moins protecteur, dont la durée minimum est de six ans et dans lequel la périodicité de révision du loyer est fixée librement. Sont surtout concernées les activités libérales et les personnes relevant de la catégorie des bénéfices non commerciaux comme les médecins, les consultants de toutes sortes, les experts-comptables ou encore les architectes.
 

Un cabinet dans une résidence

Si la donne est simple lorsque le local choisi est déjà destiné à un usage professionnel, elle se complique lorsqu’un praticien entend ouvrir son cabinet dans un immeuble d’habitation, quitte à transformer le logement loué en salle d’attente et en salle de consultation. Outre un bail professionnel et l’accord du règlement de copropriété, il faut alors demander une « autorisation de changement d’usage » à la mairie lorsque le local se situe dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans n’importe quelle ville des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, sauf dans les zones franches urbaines.

Une « autorisation de changement de destination », elle aussi effectuée auprès de la mairie, est également nécessaire. En fonction de l’importance des travaux à prévoir, la procédure peut se limiter à une déclaration préalable d’urbanisme (pour des aménagements intérieurs légers) ou impliquer un permis de construire (création de plus de 20 m2 de surface de plancher, modification des structures porteuses ou de la façade de l’immeuble). À noter : le changement d’affectation doit être déclaré au fisc par le propriétaire pour mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux servant à calculer la taxe foncière.

Son bureau à la maison

Reste le cas des free-lances et autres entrepreneurs qui travaillent de chez eux à l’aide d’un simple ordinateur et d’une connexion internet. À condition de rester dans les clous, il est possible de conserver un bail d’habitation. Pour cela, le logement​ doit constituer votre résidence principale, ce qui signifie que vous devez y vivre. Il est en outre défendu d’accueillir de la clientèle, de réceptionner des marchandises ou d’employer des salariés. Enfin, il ne faut pas que votre contrat de location ou le règlement de copropriété s’oppose à cet usage en prévoyant par exemple une clause d’habitation « exclusivement bourgeoise ».

Sans être une obligation, mieux vaut informer le propriétaire et le syndic de votre intention d’utiliser votre appartement comme bureau, afin d’éviter tout litige ultérieur. Dans l’idéal, il est d’ailleurs recommandé d’opter pour un bail mixte. Très proche de celui prévu en matière d’habitation, il a la particularité de spécifier qu’une partie du local est destinée au logement et l’autre à l’exercice d’une activité professionnelle.

Gare à l’assurance

On n’assure pas un local d’entreprise comme on assure un logement. À moins que la partie professionnelle de votre domicile ne soit équipée que d’un bureau et d’un ordinateur, il est fortement conseillé de souscrire une assurance multirisque professionnelle pour protéger votre matériel de toutes éventuelles dégradations et vols.