Dépôt de garantie, frais de notaire, taxe foncière…. Comprendre son achat immobilier

ARGENT Si acheter un bien immobilier sans apport est aujourd’hui possible, un petit bas de laine reste tout de même indispensable pour s’acquitter des frais inhérents à cette transaction

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Un achat immobilier demande un minimum de liquidités.
Un achat immobilier demande un minimum de liquidités. — IStock / City Presse

Il y a quelques années, être candidat à la propriété sans avoir au minimum 10 % du prix de vente en cash était inconcevable. Avec la baisse des taux d’intérêt et l’allongement de la durée d’emprunt, les conditions d’octroi des crédits immobiliers se sont assouplies, ouvrant la porte aux jeunes couples dépourvus d’apport.

Le dépôt de garantie, incontournable

Il n’empêche, avant d’obtenir un prêt, encore faut-il pouvoir avancer plusieurs milliers d’euros. Lorsque vendeur et acheteur ont trouvé un accord, ils se retrouvent chez le notaire (ou l’agence immobilière qui peut aussi s’en occuper) pour signer un compromis de vente. Une étape décisive engageant les deux parties et que le propriétaire sécurise le plus souvent en imposant le versement d’un dépôt de garantie par l’acquéreur, dont le montant varie entre 5 et 10 % du prix du logement. Pour une maison affichée à 260.000 euros, cela revient à débourser entre 13.000 et 26.000 euros, avant d’avoir obtenu son emprunt.

Cette somme, conservée par la notaire, deviendra un acompte sur le prix de vente si la transaction aboutit, ou servira de dédommagement au vendeur si l’acquéreur lui fait défaut en dehors du cadre convenu. Pour faire machine arrière sans perdre son dépôt de garantie, il faut se désister dans un délai légal de dix jours ou faire jouer l’une des conditions suspensives prévues dans le compromis, et notamment le refus d’octroi du crédit immobilier.

La taxe foncière au prorata

Si tout s’est bien passé, l’officier public transmet un appel de fonds que l’acheteur doit remettre à sa banque afin qu’elle verse les sommes déterminées sur le compte de l’office notarial. Ce virement couvre alors le solde du prix du bien, de même que les frais d’enregistrement, voire les droits de mutation (couramment appelés « frais de notaire »). En revanche, il n’intègre pas le paiement de la taxe foncière.

Or, bien que cet impôt local soit dû par le propriétaire en place au 1er janvier, la majorité des contrats de vente prévoient une répartition au prorata de l’année en cours. Pour une taxe foncière de 1.000 euros annuels, l’acheteur en sera donc quitte pour faire un chèque de 500 euros au vendeur si la vente définitive est réalisée le 1er juillet. Une façon de lui rembourser les six mois d’impôts qui lui seront prélevés à l’automne par le fisc alors qu’il ne sera déjà plus dans les lieux.

Quid des honoraires ?

Lorsqu’une agence immobilière est mandatée pour réaliser une vente, c’est en toute logique le propriétaire qui a fait appel à elle qui doit lui régler ses honoraires. Sauf qu’en pratique, ce coût est répercuté sur le prix de vente, qui grimpe d’autant. En clair : sur une maison affichée à 260.000 euros, il n’y a en réalité que 247.000 euros qui reviennent au vendeur (environ 5 % de frais d’agence). Problème : lors de la vente, les « frais de notaire » (impôts et émoluments) sont calculés sur le prix total.

L’astuce est de s’arranger avec le vendeur pour que le compromis de vente distingue les honoraires de l’agence et le prix du bien, de façon à limiter les droits fiscaux à acquitter. Dans l’idéal, vous pouvez convenir de partager à égalité la commission de l’agent immobilier.