Zones à risques : Quelles sont les règles pour les habitations, comment les vendre ou les louer ?

LOGEMENT Un incendie dans une usine, une inondation ou encore une tornade peuvent impacter les habitations. De nombreuses communes françaises sont en effet bâties dans des zones à risques. Comment vendre ou louer un bien dans ces conditions ?

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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En zone à risque naturel ou technologique, la construction de logements est strictement encadrée.
En zone à risque naturel ou technologique, la construction de logements est strictement encadrée. — IStock / City Presse

Si la France peut se targuer de jouir d’un climat tempéré et de conditions de vie relativement clémentes, elle n’est pas exempte de dangers pour autant. Des milliers de villes sont ainsi construites dans des zones dites « à risques ».

Des dangers un peu partout

Comme le précise le site du ministère de la Transition écologique et solidaire, « les deux tiers des 36.000 communes françaises sont exposées à au moins un risque naturel ». En tête de liste, ce sont les inondations qui constituent la menace la plus importante. Une municipalité sur trois est concernée, dont 300 grandes agglomérations. Même l’Élysée a été construit en zone inondable. Mais il existe d’autres aléas tout aussi destructeurs tels que les séismes, les éruptions volcaniques, les mouvements de terrain, les avalanches, les cyclones, les tempêtes ou encore les incendies de forêt.

Par ailleurs, le territoire national dénombrait près de 1.300 sites industriels dangereux classés Seveso en 2015 – date du dernier recensement –, dont 700 à « seuil haut » pour un « risque majeur ». C’est le cas de l’usine Lubrizol à Rouen, récemment victime d’un important incendie. Or, 800 communes sont situées à proximité de ces entreprises.

Une réglementation renforcée

Pour protéger la population, l’État mise sur une politique préventive. Dans ce cadre, les communes concernées font l’objet de plans de prévention des risques naturels (PPRN) ou technologiques (PPRT), afin de déterminer le degré et le type de danger à redouter et d’édicter les restrictions d’urbanisme adéquates. Lors de la mise en place progressive de ces dispositifs – dès les années 1990 pour les risques naturels, et à partir de 2003 pour les risques industriels –, des mesures d’expropriation, de délaissement (le propriétaire peut mettre en demeure la ville d’acheter son habitation) et de renforcement des bâtiments ont notamment été prises.

Depuis, un zonage vise à délimiter les parcelles inconstructibles (dites en zone rouge), celles constructibles sous réserve de certains aménagements imposés par la loi (en zone bleue), ou celles constructibles sans contraintes (en zone blanche). Techniques d’édification et utilisation des sols sont encadrées, que ce soit pour les constructions existantes ou les bâtiments futurs.

Un devoir d’information

Face aux dangers encourus, la législation impose une transparence totale dans les zones couvertes par un PPRN ou un PPRT, ainsi que dans celles soumises à un risque sismique important (niveaux 2 à 5) ou à potentiel radon de niveau 3 (gaz radioactif naturellement présent dans le sol). Dans cette optique, les vendeurs et les bailleurs doivent fournir un « état des risques et pollutions » datant de moins de six mois avant la signature. Ce document fait en effet partie du dossier de diagnostic technique. De même, ils ont l’obligation de mentionner dans l’acte s’ils ont déjà subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique.

En cas d’omission, l’acheteur qui s’en apercevrait plus tard serait en droit de demander l’annulation de la vente ou la diminution de son prix, tandis que le locataire pourrait obtenir des dommages-intérêts.

Une aide financière pour un chantier obligatoire

D’après l’Association nationale des collectivités pour la maîtrise des risques technologiques majeurs, près de la moitié des 388 plans de prévention des risques technologiques du territoire national ont imposé des travaux aux propriétaires des habitations situées dans le périmètre des sites Seveso. Citons par exemple l’utilisation de vitrage feuilleté pour les fenêtres (risque d’explosion), le renforcement des murs ou encore la création d’un local de confinement aménagé (danger toxique).

Dans ce cas, la loi a prévu une prise en charge à hauteur de 25 % par l’industriel concerné, de 25 % par les collectivités territoriales et de 40 % sous la forme de crédit d'impôt, soit un financement de 90 % du coût du chantier dans la limite de 20.000 euros ou de 10 % de la valeur vénale du bien. Bémol : les riverains doivent avancer les frais.

Le site de référence

Vous souhaitez savoir si votre commune est située dans une zone à risque ? Vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie ou taper votre code postal sur le site officiel Georisques.gouv.fr qui recense toutes les données en la matière.