La taxe foncière a augmenté de 35 % en dix ans, mais pourquoi donc ?

IMPOTS Appliquée aux propriétaires, la hausse de la taxe foncière de 35 % est liée à l’évolution des taux, mais aussi à la révision des valeurs locatives

Catherine Abou El Khair

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Vue des toits de Bordeaux/UGO AMEZ/SIPA/1907151703
Vue des toits de Bordeaux/UGO AMEZ/SIPA/1907151703 — UGO AMEZ/SIPA
  • Entre 2008 et 2018, la taxe foncière appliquée aux propriétaires d’habitations a augmenté de 34,7 %, selon une étude de l’Union nationale des propriétaires immobiliers publiée ce lundi.
  • En cause, la révision des « valeurs locatives » appliquée régulièrement par l’administration fiscale, mais aussi les hausses de taux décidées par les collectivités.
  • Si cette hausse est jugée excessive par l’UNPI, elle n’est pas de nature à déstabiliser le marché de l’immobilier.

Une facture salée pour les propriétaires ? Entre 2013 et 2018, les taxes foncières sur les propriétés bâties qui leur sont affectées (d’un montant moyen de 495 euros par habitant en 2018, selon la Direction générale des collectivités locales), ont augmenté de 14,8 % et, depuis dix ans, de 34,7 %, Une progression 3,7 fois plus rapide que les loyers et 3,5 fois plus accélérée que l’inflation, dénonce l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) dans une étude publiée ce lundi.

De quoi considérer que « la rente immobilière n’est pas du côté des propriétaires », insiste cette association, qui proposera dans les prochains jours une charte aux candidats aux élections municipales pour « geler la fiscalité de leur commune et de l’intercommunalité dont ils auront la charge » en matière de taxe foncière. Alors que le budget 2020 est examiné au Parlement, l’UNPI appelle ainsi le gouvernement et les collectivités à conclure un « pacte de fiscalité » avec les propriétaires pour limiter cette hausse.

Quels sont les constats établis par l’étude de l’UNPI ?

L’UNPI, qui a compilé les données officielles fournies par l’administration fiscale, a calculé que les cotisations de taxe foncière prélevées par les collectivités territoriales (communes, intercommunalités et départements) ont en moyenne augmenté en France de 34,7 %.

Parmi les grandes villes appliquant les taux les plus élevés figurent Angers (56,42 %), Nîmes (55,91 %), Amiens (55,87 %) et Grenoble (54,70 %). Soit des taxes largement plus élevées que la moyenne nationale, qui s’établit à 38,75 %. A l’inverse, les villes pratiquant les taux les plus faibles sont Paris (14,15 %), Boulogne-Billancourt (15,74 %) et Nanterre (21,32 %). Pour autant, impossible de dresser des comparaisons sur la base de ces seuls chiffres, car les cotisations de taxe foncière dépendent de deux éléments : la « valeur locative » du bien (ou l’assiette) et le taux d’imposition. Il n’empêche, l’UNPI souligne certaines différences territoriales. Ainsi, « c’est l’équivalent de plus de trois mois de loyer qui est prélevé à Angers, tandis qu’un peu moins d’un loyer est ponctionné à Paris ». Prenant l’exemple de deux villes à profil comparables, Metz et Angers, l’UNPI constate ainsi, en termes de taux, que « les propriétaires angevins paient en moyenne deux fois plus que les Messins ».

Dernier constat : même lorsque les taux d’imposition n’augmentent pas, voire baissent, ils peuvent cacher des hausses pour les propriétaires. C’est ce qui est arrivé aux contribuables en Isère, où « plusieurs dizaines de milliers de propriétaires ont vu leur impôt grimper de 13 % en moyenne sans déclarations particulières des contribuables ni de contrôle de l’administration », dénonce l’UNPI. Des évolutions semblables ont été constatées en Indre-et-Loire. « Si les taux semblent être stables en 2019, année préélectorale, de nombreux propriétaires ont subi des opérations de réévaluation des valeurs locatives de grande ampleur », explique l’UNPI, qui parle globalement d'« opacité » et de « tripatouillage ». Dans ces départements, les services fiscaux ont réévalué les valeurs locatives des biens, en d’autres termes « l’assiette » à laquelle appliquer la taxe.

Pourquoi les recettes de taxe foncière augmentent-elles ?

On l’a dit, pour calculer leurs prélèvements, les collectivités se basent sur la « valeur locative » du bien, c’est-à-dire le montant auquel ce dernier peut être théoriquement loué. Certes, il s’agit de valeurs déterminées par l’administration fiscale à partir des prix constatés… en 1970. Mais chaque année, la base des valeurs locatives est majorée par application d’un coefficient forfaitaire fixé au niveau national qui doit tenir compte de l’inflation. C’est là que le bât blesse, selon l’UNPI : « compte tenu d’un écart important entre l’inflation prévue et l’inflation réelle, les valeurs locatives ont été beaucoup trop revalorisées au cours de ces dernières années ».

Mais la hausse de ces valeurs correspond aussi à l’amélioration de l’habitat. Plus la qualité des habitations (travaux, critères de confort…) et de leur environnement (équipements collectifs, opérations d’urbanisme…) progresse, plus leur valeur locative augmente. « Chaque année, la Direction générale des finances publiques (DGFIP) procède à la constatation des constructions nouvelles et des changements notables des propriétés bâties (présence d’une salle de bains, d’une piscine, etc.) et non bâties. Cela se traduit par une mise à jour, à la hausse comme à la baisse, des valeurs locatives servant de base aux calculs des impôts directs locaux », a ainsi expliqué Bercy début septembre. Ce sont ainsi près de 149.000 locaux qui ont été réévalués en 2016 et 134.000 en 2017 comme en 2018, selon le ministère de l’Economie. En 2019, elle sera en hausse pour 130.000 foyers fiscaux​.

Mais pour apporter plus de lisibilité au système, le gouvernement prévoit de réviser les valeurs locatives appliquées depuis les années 1970. Inscrite dans le projet de loi de finances 2020, la réforme doit entrer en vigueur à partir de 2026. Elle s’appliquera de manière « progressive » ainsi qu’à « prélèvement constant », promet le gouvernement.

L’autre facteur d’évolution de la taxe foncière tient aux décisions des collectivités prises en la matière. Avec 33,6 milliards d’euros collectés en 2018, la taxe sur le foncier bâti représente plus du tiers des recettes fiscales directes des collectivités locales. C’est la première source de revenus tirés de la fiscalité directe locale, devant la taxe d’habitation et la cotisation sur la valeur ajoutée (CVAE), détaille la Direction générale des collectivités locales. Or, comme l’explique l’UNPI, les collectivités ont eu tendance à augmenter leurs taux de taxe foncière. En France, la palme revient ainsi à Bouqueval (Val-d’Oise), où elle a quasiment triplé (+197,5 %) en dix ans. Parmi les grandes villes, en dix ans, « c’est de loin à Paris que la taxe foncière a le plus augmenté (+ 80,9 %) », avant Argenteuil (+ 64 %) et Nantes (+ 55 %), souligne l’UNPI.

Si, pour l’heure, cette augmentation continue sur dix ans a eu tendance à ralentir, l’Union craint que les taxes ne repartent à la hausse après les élections municipales et à la faveur de la suppression de la taxe d’habitation, qui bouleverse les finances des collectivités locales. Une stratégie que l’exécutif dément, mettant en avant des mesures de compensation.

L’évolution de la taxe foncière a-t-elle une influence sur le marché immobilier ?

Dans le cadre d’un projet immobilier, le montant de la taxe d’habitation est un paramètre d’achat. La somme perçue par les collectivités locales au titre de la taxe sur le foncier bâti est de 495 euros par habitant en moyenne en 2018, selon la DGCL. Mais les montants peuvent largement varier selon les quartiers, les villes, et les caractéristiques du bien.

Par exemple, « 150 euros par mois en moyenne sur un emprunt, c’est loin d’être anodin », souligne Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. La taxe foncière peut ainsi faire la différence dans les décisions d’achat en zones rurales ou dans des villes où la tension du marché immobilier est plus faible.

Cependant, dans le reste des cas, « ce n’est pas un sujet majeur. Dans les zones très tendues, les acheteurs ne se posent pas la question. L’offre y est tellement rare que la taxe foncière ne va pas remettre en cause leur choix », poursuit-elle. Autre élément qui relativise le montant de la taxe foncière : les taux de crédit immobilier, qui n’ont jamais été aussi bas.

En revanche, le réseau immobilier gardera à l’œil la révision des valeurs locatives prévue pour 2026. « Il ne faut que pas que le gouvernement envoie un autre signal défavorable. Il faut absolument que les bailleurs continuent d’investir pour maintenir une offre locative », avertit Christine Fumagalli.