Dans quelles conditions peut-on rembourser son crédit immobilier en avance ?

ARGENT Lorsqu’on s’engage dans un prêt immobilier sur vingt ans, on est pressé que ça se termine. Une bonne surprise professionnelle ou un héritage peuvent parfois permettre de régler ses dettes plus rapidement

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Afin d'échapper au paiement des intérêts, il peut être tentant de rembourser son crédit immobilier par avance.
Afin d'échapper au paiement des intérêts, il peut être tentant de rembourser son crédit immobilier par avance. — IStock / City Presse

Tout crédit immobilier s’accompagne d’intérêts qui gonflent la facture de l’achat. Sans compter qu’avoir un emprunt de longue durée peut freiner d’autres projets. Afin de se libérer au plus tôt de son engagement, il est possible de choisir de rembourser un prêt par anticipation.

Des sommes significatives

La loi autorise à procéder à un paiement par avance pour n’importe quel crédit immobilier et à tout moment. Il n’y a aucun délai de préavis à respecter pour adresser cette demande à la banque. De même, en théorie, il est possible soit d’effectuer un remboursement total, afin de solder un emprunt de manière définitive, soit un simple remboursement partiel. Dans ce cas, la somme injectée permettra donc de recalculer à la baisse la durée restante du crédit ou le montant des mensualités.

Il ne s’agit pas ici de bouleverser le montant des échéances pour une somme dérisoire. D’ailleurs, certains contrats imposent que le remboursement partiel soit supérieur à 10 % du montant initial du prêt. En d’autres termes, il faut pouvoir s’acquitter d’un seul coup de plusieurs dizaines de milliers d’euros, ce qui arrive généralement en cas d’héritage ou de revente d’un autre bien immobilier.

De douloureuses pénalités

Les banques ne veulent pas perdre trop facilement leurs emprunteurs. Les contrats de crédit prévoient en effet le plus souvent le paiement d’une indemnité en cas de remboursement anticipé. Et elle est loin d’être négligeable, puisque l’objectif est de compenser le manque à gagner induit par les intérêts qui ne seront pas versés. La législation pose cependant des limites.

Ces pénalités ne peuvent pas être supérieures à la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, et ne doivent pas non plus dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. En clair, s’il reste encore 100.000 euros d’échéances, la banque pourra exiger jusqu’à 3.000 euros de frais pour laisser partir le client avant le terme ou pour raccourcir les délais.

Des exceptions à la règle

Il est néanmoins possible d’échapper à ces pénalités si ce remboursement anticipé est motivé par la revente du bien concerné en raison de circonstances graves. Sont ici visés un changement de lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, la cessation forcée de leur activité (en cas de licenciement ou de handicap permanent, par exemple) ou encore leur décès.

De façon logique, la banque ne peut pas non plus exiger d’indemnité de remboursement dans le cas d’un prêt à taux zéro, puisque ce dernier n’implique aucun intérêt, et par conséquent aucun manque à gagner à compenser. À défaut de remplir les conditions voulues, il est toujours possible de tenter de négocier l’exonération des pénalités si l’emprunteur a un excellent profil. Dans l’idéal, c’est d’ailleurs lors de la signature du prêt qu’il faut tenter d’obtenir des conditions avantageuses, surtout si la possibilité de rembourser à l’avance est plausible.