Le mètre carré à 10.000 euros à Paris : Les prix de l’immobilier sont-ils surévalués ?

FLAMBEE A Paris, le prix du m2 dépasse la barre des 10.000 euros dans l’ancien. Et la hausse du marché se poursuit aussi dans la plupart des métropoles régionales

Catherine Abou El Khair

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Paris, le 12 avril 2011. Vue generale panoramique sur Paris et la region parisienne depuis la Tour Montparnasse. Immobilier.
Paris, le 12 avril 2011. Vue generale panoramique sur Paris et la region parisienne depuis la Tour Montparnasse. Immobilier. — A. GELEBART / 20 MINUTES
  • Le prix du mètre carré à Paris va dépasser les 10.000 euros en septembre, comme devraient le confirmer les notaires ce jeudi.
  • Malgré des hausses record dans de nombreuses métropoles, la demande est toujours aussi forte, laissant à penser que le marché n’est pas réellement surévalué.
  • Poussés par des taux d’intérêt très bas, les niveaux de prix devraient même continuer à augmenter… au prix d’une éviction des classes moyennes.

Ce n’était qu’une question de temps. A Paris, en septembre, le prix au mètre carré dans l’ancien devrait atteindre 10.200 euros en moyenne. Un seuil symbolique qui devrait être confirmé ce jeudi par les notaires, et qu’annonçait déjà une note des professionnels franciliens datant de juillet et dévoilée récemment par Le Monde. Dans la capitale, les prix n’en finissent pas de monter : en un peu plus d’un an, entre mars 2018 et mai 2019, ils ont encore augmenté de 6,5 %. A plus long terme, les chiffres donnent le vertige, avec une hausse sur dix ans avoisinant les… 65 %.

Et ce n’est pas fini : dans les douze prochains moins, le spécialiste de l’estimation immobilière en ligne Meilleursagents.com prévoit que les prix augmenteront encore de 6 % dans la capitale. Ils sont notamment portés par des conditions d’accès au crédit ultra-favorables. Pour preuve, en juillet 2019, les taux d’intérêt pour des prêts immobiliers piétinaient à 1,20 %, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

L’attrait des plus-values

Mais une telle flambée signifie-t-elle que le prix de la pierre est surévalué ? Pour l’heure, par forcément. Car malgré ces prix exorbitants, le nombre d’acquéreurs continue d’être largement supérieur au nombre de vendeurs. « Paris est une grande capitale mondiale dans laquelle on construit peu et où beaucoup de gens veulent habiter », rappelle le président de Century 21, Laurent Vimont.

Si les investisseurs représentent un tiers des acquéreurs, selon Century21, les Parisiens contribuent aussi au phénomène. « Une partie de la hausse des prix est alimentée par les habitants qui, après leur premier achat immobilier dans la capitale, ont bénéficié de plus-values colossales, explique le dirigeant du réseau immobilier. Et avant même de vendre leur bien, ils en recherchent un nouveau. Ce qui a pour effet de vider encore plus les stocks ».

5 % d’acquéreurs ouvriers ou employés à Paris

Qu’importe cette surenchère, Paris continue donc d’aiguiser les appétits. Les départs des jeunes actifs ou des familles issues de classes populaires au-delà du périphérique, et même au-delà de la petite couronne, ne calment pas le marché. Selon les notaires parisiens, en 2018, 86 % des acquéreurs de logements anciens à Paris faisaient partie des catégories socioprofessionnelles supérieures, contre seulement 5 % d’employés et d’ouvriers. « Les agences continuent de trouver des acquéreurs », souligne Henri Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI). D’autant que selon Meilleursagents.com, Paris doit en réalité être comparée aux « mastodontes » que sont Londres et New York. Le mètre carré y atteint, en centre-ville, respectivement 13.500 euros et 14.500 euros. Si bien que « Paris apparaît toujours aujourd’hui comme particulièrement abordable ».

« Il n’y a ni surévaluation, ni spéculation », poursuit Henri Buzy-Cazaux. Selon lui, la hausse des prix immobiliers reflète l’attrait que continue d’exercer la capitale. « A Paris, les prix pourraient monter à 15.000 euros le mètre carré, avance-t-il. C’est le prix de l’attractivité ». Difficile, selon lui, d’arrêter un tel mouvement de fond sans réaménager le territoire, continuer les constructions et restaurer l'attractivité de villes moyennes en déclin… Tout un programme.

Des métropoles régionales toujours plus attractives

Mais Paris n’est pas la seule à attirer dans l’Hexagone. En dix ans, dans de nombreuses autres villes du territoire, les prix ont également augmenté : + 61 % à Bordeaux, + 55 % à Lyon, + 39 % à Nantes, + 34 % à Lille et Toulouse, + 31 % à Rennes… Selon Meilleursagents.com, les tensions y sont particulièrement fortes, puisque les 30-44 ans privilégient aujourd’hui l’installation en région.

Au point que certaines villes sont devenues inaccessibles… et semble-t-il surévaluées. Ainsi, après cinq années de forte hausse pour atteindre jusqu’à 6.000 euros le mètre carré, les tarifs dans la métropole de Bordeaux ont baissé de 0,4 % sur un an. « En cause ? Le niveau trop élevé atteint par les prix notamment en centre-ville, (qui) finit non seulement par poser un problème de pouvoir d’achat au niveau local, mais tend aussi à freiner les investisseurs », écrit Meilleursagents.com.

L’exemple lillois

Mais pour la majorité des métropoles, on se veut plus rassurant sur l’analyse de ces hausses. « La baisse des taux enregistrée depuis une dizaine d’années a plus que compensé l’évolution des prix immobiliers observée au cours de la même période », insiste Meilleursagents.com.

Grâce aux taux d’intérêt bas, à Lille par exemple, « il suffit désormais de trois ans pour que l’acquisition d’un logement se révèle plus rentable qu’une location. Soit deux fois plus vite qu’il y a dix ans », souligne la plateforme. Concrètement, un revenu médian y permet, avec un emprunt d’une durée de vingt ans, d’acquérir une surface moyenne de 53 m2.