La réserve d'usufruit, pour une donation en douceur et bien encadrée

ASTUCE Donner sa maison de son vivant à ses enfants est bien plus avantageux fiscalement qu’après son décès. Mais c’est aussi risqué. 

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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La donation avec réserve d'usufruit permet de transmettre son patrimoine par avance, sans se dépouiller.
La donation avec réserve d'usufruit permet de transmettre son patrimoine par avance, sans se dépouiller. — IStock / City Presse

En France, les conditions d’héritage sont telles, qu’il est vivement recommandé de transférer un maximum de son patrimoine de son vivant, plutôt que de laisser ses proches se débrouiller après son décès. Ceci étant dit, se dépouiller de ses biens alors qu’on a encore de longues années à vivre peut faire peur. C’est la raison pour laquelle des transactions spécifiques ont été conçues pour sécuriser la situation.

Profitez d’un abattement important

Lors du règlement d’une succession, les héritiers doivent s’acquitter de droits qui peuvent facilement atteindre plusieurs milliers d’euros en fonction de l’importance du patrimoine laissé par le défunt. Le secret pour limiter la facture ? Anticiper. Le plus judicieux est de s’adresser à un notaire pour effectuer des donations du vivant, dont la fiscalité est nettement plus avantageuse.
Un parent âgé de moins de 80 ans peut donner 100.000 euros à chacun de ses enfants tous les quinze ans et ce, en échappant au paiement des fameux droits. Un particulier qui possède un appartement d’une valeur de 200.000 €, peut par exemple le léguer à ses deux enfants, sans impôts, dans le cadre d’une donation-partage, ce qui permettra du même coup d’éviter des problèmes de déséquilibre entre les héritiers lors de sa succession.
Mais attention, ce don peut aussi être un cadeau empoisonné puisque, dès la signature de l’acte notarié, ce sont les bénéficiaires de la donation qui deviennent propriétaires du bien : à eux les taxes, l’entretien, la responsabilité et les clés.

 

Donner sans se dépouiller

En donnant son bien immobilier à ses enfants, un particulier leur lègue donc également de lourdes charges financières. Et s’il s’agit de sa résidence principale, il faut être prêt à compter sur leur seule bonne volonté pour permettre de continuer à y vivre. Puisqu’on ne peut jamais savoir de quoi demain sera fait, mieux vaut prendre ses précautions. C’est là que la réserve d’usufruit entre en scène.
Cette opération consiste à réaliser un démembrement de propriété, en deux parties, de façon temporaire. D’un côté, l’usufruitier conserve toute la jouissance de la maison et en assume l’entretien, les charges courantes ainsi que les taxes. Il peut même choisir de louer les lieux et de toucher les loyers comme bon lui semble. De l’autre, celui qu’on appelle le nu-propriétaire a des droits restreints sur le bien puisque son implication se limite aux décisions les plus graves, telles que de grosses réparations ou la mise en vente.

Un calcul avantageux

On l’aura compris, l’intérêt de la donation avec réserve d’usufruit, c’est qu’elle ne change pas grand-chose au quotidien des deux parties. En revanche, sur un plan fiscal, la donne est beaucoup plus intéressante.

Au moment de la transaction, les droits à acquitter sont en effet basés sur une valeur moindre puisque la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur de la propriété entière. Le barème tient toutefois compte de l’âge du donateur : la fiscalité est calculée sur 50 % de la valeur du bien entre 51 et 60 ans, sur 60 % jusqu’à 70 ans et sur 70 % jusqu’à 80 ans. Une aubaine qui permet de transmettre une plus grande partie de son patrimoine à moindres frais.

Si le particulier a 59 ans et que sa maison est estimée à 400.000 euros, les droits à payer en cas de donation avec réserve d’usufruit seront ainsi calculés sur 200.000 euros. Or, avec le jeu des abattements évoqué plus haut, les deux enfants n’auront rien à payer au fisc. Cerise sur le gâteau : ils deviendront pleinement propriétaires des lieux au décès, sans aucune formalité et sans impôt supplémentaire.