Locations: Non, le loyer n'est pas un bon moyen de pression contre son propriétaire

LOGEMENT En cas de litige avec leur bailleur, certains locataires sont tentés de ne plus payer leur loyer pour obtenir gain de cause, mais c’est une pratique illégale

Julie Polizzi pour 20 Minutes

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Vous devez absolument continuer à payer votre loyer, même en cas de manquements de la part de votre bailleur.
Vous devez absolument continuer à payer votre loyer, même en cas de manquements de la part de votre bailleur. — IStock / City Presse

Humidité excessive, moisissures sur les murs, chauffage en panne, fenêtres défaillantes, chasse d’eau cassée, défaut d’isolation… La litanie des désordres qui peuvent survenir dans un logement et pourrir le quotidien est sans limite.

Et face à un bailleur qui fait la sourde oreille quant aux demandes de ses locataires, le loyer semble être un moyen de pression efficace pour ces derniers. Mais attention, car cette option se révèle en effet être une très mauvaise idée.

Une pratique sanctionnée

Il ne faut jamais oublier qu’un bail locatif est un contrat comme un autre qui impose aux parties – le propriétaire et le locataire – divers droits et obligations. Or, deux clauses arrivent en tête de liste : la remise de la chose louée, autrement dit la mise à disposition du logement, en contrepartie du paiement du loyer. Il est par conséquent hors de question d’utiliser cet argent comme moyen de pression, sous peine d’être sanctionné.

Rappelons en effet que la plupart des contrats de location prévoient une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer. Le moindre manquement peut donc justifier une action en justice au cours de laquelle le bailleur demandera non seulement le règlement des sommes concernées, mais aussi le départ du locataire. Avant d’en arriver là, il peut aussi tourner vers la caution, s’il y en a une, pour réclamer son dû, et faire une réclamation à la Caisse des allocations familiales si le locataire perçoit des aides au logement.

Une obligation absolue

Bien plus fréquent qu’on ne le croit, le non-paiement de loyer en réponse à un propriétaire défaillant est le lot commun du tribunal d’instance, la juridiction compétente en matière de litige locatif. Or, les juges sont rarement favorables aux locataires qui ne respectent pas leur obligation.

Il n’y a qu’une seule situation qui permette de ne pas s’acquitter de ces sommes : il faut pour cela que le logement soit à ce point inhabitable que l’occupant ne puisse plus y vivre. Et quelques traces d’humidité sont loin de suffire. Il n’y a vraiment que dans des cas extrêmes – si l’habitation est dépourvue de chauffage, d’eau chaude ou encore que l’installation électrique est très dangereuse et que tout cela a été dûment signalé et constaté par des rapports d’expertise – que les juges considèrent l’arrêt des règlements comme légitime. Mais dans la majorité des dossiers, le tribunal estime que les troubles de jouissance ne sont pas suffisamment graves et condamnent tout de même les locataires à payer une certaine somme (bien que parfois minorée) au titre des arriérés des loyers.

Faire un recours dans les règles

L’appartement a besoin de travaux et le propriétaire fait l’autruche ? Il faut commencer par lui adresser votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il n’a pas répondu dans les deux mois, le locataire peut saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation. Ce n’est obligatoire que dans les litiges portant sur le montant du loyer, mais c’est tout de même conseillé dès lors qu’il y a un conflit avec le bailleur. Une fois qu’elle vous aura reçu les deux parties, la Commission tentera d’arriver à un accord qui, s’il n’est pas respecté, pourra donner lieu à un recours en justice.

Faute d’entente, le locataire peut de toute façon saisir le tribunal d’instance afin de contraindre le propriétaire à remplir ses obligations, mais aussi pour demander au juge de consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts dans l’attente du jugement. De cette façon, rien ne pourra être reproché et le bailleur sera incité à réaliser les travaux plus vite.