Logement: La baisse des loyers empêche-t-elle vraiment les propriétaires de rénover les logements?

Location Les bailleurs privés craignent un manque de moyens pour rénover les logements…

Nicolas Raffin

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A Nantes (photo), les loyers progressent moins vite que l'inflation en ce début d'année.
A Nantes (photo), les loyers progressent moins vite que l'inflation en ce début d'année. — Sébastien Salom-Gomis/Sipa

Comment se porte le marché de la location ? L’observatoire privé Clameur, regroupant 33 sociétés partenaires (Century 21, Bouygues Immobilier, Foncia, etc), s’est penché en ce début d’année 2017 sur l’évolution des loyers des logements loués vides, grâce à une base de données riche de 4 millions de références locatives.

Résultats de l’étude : sur la période janvier-février, les loyers des 2 pièces et 3 pièces, soit 61 % du marché, sont en baisse (-0,6 % par rapport au début d’année 2016). Ceux des petites surfaces (studio et une pièce) enregistrent une progression de 1,1 %.

En prenant une période de temps plus longue (2007 – 2017), Clameur constate que la hausse des loyers, tous logements confondus, a été inférieure à l’inflation (+1,1 % contre +1,2 %). Une tendance qui devrait réjouir les locataires, mais qui inquiète les loueurs : « les recettes ne sont plus à la hauteur des ambitions que l’on peut avoir pour le parc locatif » affirme Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris-Ouest, et auteur de l’étude.

L'observatoire note un net ralentissement de l'augmentation des loyers depuis 2007.
L'observatoire note un net ralentissement de l'augmentation des loyers depuis 2007. - Clameur

 

Un manque de rénovation ?

Selon Clameur, la baisse des loyers – ou leur hausse insuffisante - risque d’avoir de graves conséquences : « On craint que les obligations de maintenance du patrimoine, par exemple les gros travaux de remise en état, ne puissent être effectuées si les recettes locatives progressent peu » poursuit Michel Mouillart. Autrement dit, les bailleurs privés redoutent une détérioration des logements par manque de rénovation.

Pour étayer sa thèse, l’observatoire avance le chiffre suivant : chaque année depuis 2014, moins de 20 % des logements ont fait l’objet de travaux de rénovation ou d’entretien entre deux locations. La part tombe même à 14,1 % (cf graphique ci-dessous) pour le début 2017. Faut-il alors s’attendre à une mise en œuvre difficile de la loi sur la transition énergétique, faute d’aménagements suffisants dans les logements ?

La part de logements reloués après travaux a lourdement chuté ces dernières années.
La part de logements reloués après travaux a lourdement chuté ces dernières années. - Clameur

 

« Le logement est considéré comme un produit »

Cette vision est rejetée par Michel Fréchet, président de la Confédération générale du logement (CGL), une association nationale de défense des consommateurs et notamment des locataires. « Entre 2000 et 2010, les loyers du secteur privé ont littéralement explosé en France, expose-t-il, donc même si au cours des dernières années, cela a baissé, cela n’efface pas la hausse qui a duré de nombreuses années ».

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Une analyse tempérée par les chiffres de l’Insee. Si l’institut note bien une évolution supérieure des loyers par rapport à celle prix à la consommation, il remarque par ailleurs que l’augmentation des loyers s’est faite « à un rythme proche du niveau de vie moyen ».

En outre, Michel Fréchet formule l’hypothèse « qu’au lieu d’investir dans le développement durable, les bailleurs préfèrent acheter de nouveaux biens pour augmenter leur capital. Les bailleurs privés sont dans une logique financière, explique-t-il. Le logement est considéré comme un produit sur lequel on peut faire des bénéfices. »

Un loyer qui pèse de plus en plus

Au-delà de cette opposition entre associations et bailleurs, une réalité : le logement reste le principal poste de dépenses des ménages. D’après l’Insee, en 2013 (derniers chiffres disponibles en pdf), un ménage en location dans le secteur privé consacrait en moyenne 28 % de son revenu au paiement du loyer, ce que l’on appelle le « taux d’effort ».

Depuis 2001, ce taux a même progressé de 4,8 points pour les locataires du secteur privé (hors logement social), et touche plus lourdement les familles avec des faibles revenus.

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