La Défense retrouve des couleurs mais n'a pas les moyens de ses ambitions

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Des gratte-ciel dans le quartier d'affaires de La Défense le 17 juillet 2014
Des gratte-ciel dans le quartier d'affaires de La Défense le 17 juillet 2014 — Miguel Medina AFP

Les derniers gratte-ciel sortis de terre commencent à trouver preneur, redonnant à La Défense quelques couleurs après une année 2013 catastrophique, mais le reste du quartier vieillit et l’argent manque pour le rénover.

Dernier née des tours de La Défense, Majunga et ses 2.000 mètres carrés de terrasses et de jardins à ciel ouvert ont convaincu Axa, qui va y installer une de ses filiales. Le géant de l'électronique Thalès est en passe d'investir 7 des 38 étages de la tour Carpe Diem, restée vide depuis son inauguration en septembre 2013, et l'opérateur boursier Euronext devrait confirmer son arrivée dans l'immeuble Praetorium, inoccupé depuis sa livraison en 2009.

Les gratte-ciel entièrement rénovés, à l'image de l'ancienne tour IBM, ne sont pas en reste. L'entreprise d'audit et de conseil KPMG vient de conclure la plus grande opération depuis 2008 à La Défense, louant 40.000 mètres carrés dans l'immeuble, rebaptisé Eqho.

Le quartier d'affaires, le plus vaste ensemble de bureaux d'Europe, vit «un des grands moments de son histoire», estime Hugues Parant, directeur de l'Epadesa, l'établissement qui aménage La Défense Seine Arche. En partie grâce à ces transactions importantes, 126.000 mètres carrés de bureaux ont été loués sur les trois premiers trimestres de 2014, un bond de plus de 40% par rapport à 2013.

Cette embellie s'explique surtout par le net recul des loyers. «Les propriétaires des nouvelles tours ont revu leur ambition à la baisse», note Adrien Teurlais, fondateur du site Defense-92. Pour Carpe Diem, le loyer envisagé au moment de la construction--590 euros le mètre carré par an-- a été révisé à environ 500 euros aujourd'hui, selon les données de plusieurs cabinets spécialisés.

Les locataires se voient aussi proposer des offres alléchantes, notamment «le financement d'une partie de leurs travaux d'aménagement», relève Magali Marton de la société de conseil en immobilier d'entreprise, DTZ.

On ne peut toutefois pas parler de véritable sortie de crise.

Ces opérations restent «largement endogènes», les entreprises qui investissent les nouveaux gratte-ciel sont pour la plupart déjà installées à La Défense et quittent leur tour pour emménager dans un immeuble dernier cri, explique Magali Marton.

La situation du quartier reste préoccupante. Pour preuve le taux de vacance reste le plus élevé d'Île-de-France: 13,2% des bureaux sont vides contre 9,3% sur l'ensemble de la petite couronne.

- Vaste chantier de rénovation -

Pour Hugues Parant, il s'agit «seulement de digérer tout ce qui a été construit ces dernières années».

Mais quid des centaines de milliers de mètres carrés de bureaux vieillissants qui ne trouvent pas preneur? L'Epadesa souhaite lancer un vaste chantier visant à rénover 100 à 150.000 mètres carrés par an sur 10 ans, mais rien n'est signé pour le moment.

A l'image de la Grande Arche, symbole du quartier qui a subi les outrages du temps, la dalle et une partie des sous-sols sont dégradés, le réseau de transports saturé. Les problèmes récurrents de connexion téléphonique freinent aussi l'appétence des investisseurs.

«Les loyers sont plus chers à La Défense qu'ailleurs (450 euros le mètre carré contre 350 en moyenne en Île-de-France, ndlr). Il faut que les prestations soient au rendez-vous», souligne Adrien Teurlais.

Mais les rivalités entre les établissements en charge du quartier handicapent sa modernisation.

Depuis la loi du 27 janvier 2014, l'Epadesa, géré par l'État, est reconnu propriétaire unique de l'ensemble des infrastructures et équipements publics, tandis qu'à Defacto, piloté par les collectivités locales, revient la charge de leur entretien.

L’Etat garde la main sur ce quartier stratégique, «mais n'assume pas la charge financière des biens qu'il s'est octroyés», déplore le sénateur des Hauts-de-Seine, Roger Karoutchi (UMP).

Defacto, l'établissement public géré par les collectivités locales, a peu de moyens. Puteaux et Courbevoie perçoivent plusieurs dizaines de millions par an de recettes fiscales en partie grâce à La Défense, mais ne reversent à l'établissement que 14 millions.

«Dans ce contexte, on ne sait toujours pas qui va assumer le coût très élevé des travaux», souligne-t-on chez Defacto. Un groupe de travail a été mis en place et devrait rendre sa copie prochainement.