Denis Collot: «Les prix dans le neuf baissent depuis deux ans dans toutes les régions»

VOS QUESTIONS L'expert immobilier vous a répondu...

C.G.

— 

Denis Collot, à la rédaction de 20Minutes
Denis Collot, à la rédaction de 20Minutes — 20Minutes

[Le chat est terminé]

Les aides pour devenir propriétaire sont multiples: renseignez vous bien avant. La période est favorable car les prix de vente sont redevenus plus sages et les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas!

FRAFOR: Les biens immobiliers neufs ne semblent pas être touchés par la baisse des prix que subissent les biens du marché de l'ancien. Pensez-vous que cela va perdurer?

Contrairement à votre impression, les prix dans le neuf baissent depuis 2 ans...dans toutes les régions. Les prix des opérations en faveur des primo-accédants ont néan-moins été relativement stables (dans la 2° couronne parisienne par exemple).

Par contre, les appartements situés en 1ère couronne parisienne subissent une baisse assez marquée. Les promoteurs ont donc lancé cette année des opérations à juste prix de façon à être sûr (enfin presque...) de les vendre tous.

J’espère que nous arrivons à une certaine stabilité des prix pour les années à venir, de façon à permettre au plus grand nombre d’acheter un logement neuf. La pénurie est défavorable à tous. 

Mykee: J'ai lu que les frais de notaires peuvent varier autour de 10% du coût du bien immobilier. Les frais notaires peuvent-ils être négociés?

Désole mais contrairement à d’autres professions, les frais de notaire ne se négocient pas du tout (une grande partie correspond à des taxes perçues par l’Etat).

Bonne nouvelle: ces frais de notaire dans le neuf (vente en VEFA) représentent entre 2,5% et 3% du prix d’achat.

Joel: J'ai l'intention d'acheter un appartement pour investir à Saint-Etienne. Les prix y sont assez bas mais les loyers aussi. Mon épouse me dit qu'il vaut mieux acheter plus petit mais en zone tendue comme à Lyon par exemple. Qu'en pensez-vous?

Je ne suis pas un spécialiste du marché de Saint-Etienne. 

En ce qui concerne l’investissement locatif je recommande de choisir un appartement avec une bonne rentabilité locative (3,7% minimum, très bien au delà de 4%). 

Le prix d’achat me semble moins important. Il doit s’adapter à votre capacité de prêt et d’effort d’épargne mensuel. Renseignez vous sur le marché locatif de la ville.

Si la demande est confirmée, prenez les garanties usuelles (loyers impayés,..) et vous optimiserez votre investissement en toute tranquillité.

Julien: J'ai acheté en un appartement en VEFA l'an dernier avec une livraison pour mars 2014. Lors de notre passage chez le notaire la TVA était à 7% cependant on nous a pré-cisé qu'avec la nouvelle loi de finance de janvier 2014 pouvait changer des choses. En effet, la TVA est passée à 5.5% lors de notre dernier appel de fonds en mars au moment de la livraison. Ma question est de savoir si cette TVA à 5.5% à un effet rétroactif sur les sommes que nous avons versé en 2013 à 7%?

Le  taux de TVA réduite (5 % ou 7%) dépend de la date de dépôt du permis de construire. Donc à priori vous ne bénéficierez pas d’une rétroactivité éventuelle.

Eloise: Que pensez-vous de l'achat d'une maison en bois? C'est beau, moins cher, mais est-ce réellement un bon investissement? Si on souhaite par la suite, la louer ou la revendre.

J’y suis très favorable et les promoteurs souhaitent construire dans l’avenir des résidences de petites tailles entièrement en bois.

Ce matériau a d’excellentes qualités de résistance et d’isolation phonique. Mais les Français semblent malheureusement très attachés à la «pierre» contrairement à nos voisins du Nord de l’Europe.

Samira: Est-ce que les classes moyennes ont une chance d’avoir un crédit accordé pour une construction? Qu’est-ce qui va changer avec le nouveau gouvernement?

J’ai pu répondre précédemment sur les nouvelles décisions du gouvernement en faveur du logement.

Il faut aussi citer la TVA qui est réduite à 5,5% (au lieu de 20%) pour l’achat des logements neufs (en résidence principale) qui sont situés dans les périmètres ANRU (Agence Nationale de Revalorisation Urbaine, les quartiers qui bénéficient de ce programme de réhabilitation ou les résidences qui sont situées à moins de 300m de ces quartiers)

En ce qui concerne les aides financières, vous pouvez bénéficier en dehors du prêt à taux zéro et du prêt PAS, du 1% logement pour les salariés des entreprises de plus de 10 employés, d’aides (sous forme de prêt à taux zéro ou de subvention) de la part de certains départements (les Hauts-de Seine par exemple) ou de communes.

Sami: J’ai pour projet d’acheter une petite maison. Est-ce qu’il vaut mieux acheter un lot déjà planifié ou plutôt faire construire sa maison en passant par une entreprise générale et des artisans?

Si vous vous sentez une âme de promoteur avec toute la patience, l’expertise technique et la disponibilité de temps, pourquoi pas…

Mais sans hésiter, je vous recommande de faire appel à un professionnel avisé avec toutes les garanties et les assurances correspondantes. La construction d’un logement est devenue très complexe...

Samia: Une fois une vente conclue, et les actes signés chez le notaire, quel recours a le nouveau propriétaire quand il découvre que l'électricité n est pas aux normes? Sachant que le diagnostic fait, prédit la normalité.

Je suis étonné par votre question. La livraison de votre logement neuf a-t-elle déjà eu lieu et avez vous pu vérifier ce non-respect? Le professionnel qui a établit ce diagnostic pourra surement vous renseigner sur les recours. Vous pouvez peut être vous adresser à votre mairie qui a délivré le permis de construire.

Jeanne: Je viens d'acheter un appartement «grand standing» et il se trouve que celui-ci a des défauts de construction. Que puis-je faire?

Tout logement neuf bénéficie d’une triple garantie.

- Garantie de parfait achèvement: l’ensemble des défauts constatés doivent être signi-fiés lors de la livraison du bien et être résolus dans un délai d’un an.

- Garantie de bon fonctionnement: garantie pendant 2 ans des éléments du 2° oeuvre

- Garantie décennale: garantie sur le gros œuvre. Le promoteur doit s’y engager et vous fournir les documents d’assurance correspondant.

Michèle: Les impayés des locataires, les frais de justice et les longues procédures plombent les petits investisseurs qui sont majoritaires sur le marché locatif. Comment peut-on sous de telles conditions encore vouloir faire investir un petit propriétaire souvent désarmé? 

Je ne suis pas un spécialiste de la location mais selon les professionnels, le taux d’impayés reste marginal dans la location neuve.

Je recommande pour un investisseur privé comme vous de faire appel à une agence spécialisée en gestion locative qui pourra sélectionner le candidat locataire (il n’en manque pas) et offrir toutes les garanties: assurances pour les impayés sans plafond, assurance vacance et carence locative, assurance sur les dégradations éventuelles. 

Les honoraires de gestion locative ainsi que toutes ces assurances sont déductibles de vos loyers dans le calcul des revenus fonciers (ils peuvent venir éventuellement en dé-duction de vos revenus imposables s’ils créent un déficit foncier) 

Gaelle: Le nouveau gouvernement de Manuel Valls va-t-il changer quelque chose concernant l’achat dans le neuf?

Les annonces du gouvernement sont très positives:

- En ce qui concerne l’aide financière que représente le prêt à taux zéro, il est augmenté dans les grandes et moyennes villes de province (zone B1 et B2). Par exemple à Lyon, Marseille et Lille, son montant maximum atteint 89 700 € (ces 3 villes font partie dorénavant de la zone A1).

- Les conditions d’attribution du prêt PAS sont améliorées (ce prêt d’accession sociale permet au primo-accédant de bénéficier de l'APL (Aide personnalisée au logement) pour l’achat de leur logement neuf.

- Enfin le nouveau dispositif PINEL (précédemment DUFLOT) va permettre d’optimiser son investissement locatif, jusqu’à 6 000 € d’économie d’impôts par an, avec un choix de la durée de location: 6, 9 ou 12 ans, avec une réduction d’impôts représentant respectivement 12%, 18% ou 21% et la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants (enfants, grands-parents...).

Alexis: La loi Pinel prévoit de permettre de louer un logement à des ascendants. Je pen-sais faire construire un logement et le louer à ma belle-mère. Pouvez-vous me dire si cette situation vous parait être une bonne voie à explorer? Si oui, auprès de qui dois-je me rapprocher pour en savoir plus?

Vous êtes ambitieux. Quelle belle preuve d’amour pour votre belle-mère!

Le métier de promoteur immobilier est très complexe. Nous souffrons tous de la pénurie de terrain et de leur prix très élevé. Sans compter la complexité des nouvelles normes à respecter.

Je vous conseille plutôt d’acheter un logement auprès d’un promoteur qui pourra vous garantir tout le succès de votre projet et la satisfaction de votre belle-mère, au meilleur prix et sans risque d’écart de délai, de qualité, de normes, etc.

Lucas: Bonjour, qu’est-il possible de négocier lors d’un achat d’un appartement neuf?

Oui, il est possible de négocier. Mais tout dépend de la situation de la résidence et du promoteur.

Les opérations lancées il y a 1 ou 2 ans subissent la baisse progressive des prix. Si le promoteur a encore des appartements à vendre, il sera enclin à accorder une remise de prix. Car les promoteurs évitent d’avoir des logements achevés et livrables qui repré-sentent des coûts financiers importants.

Les opérations lancées cette année sont en général au juste prix. Soit le promoteur a renégocié à la baisse le prix du terrain, soit il a renoncé à réaliser l’opération (en Ile-de-France par exemple le nombre d’opérations mis en vente a baissé de près de 30% au 1er trimestre!)

Lucien: J’ai signé un contrat préliminaire à une VEFA (Vente en état futur d'achèvement) le 28/08/2013 et je n’ai toujours pas signé l’acte authentique à ce jour. Les travaux n’ont pas commencé, que puis-je faire?

Je vous conseille d’abord de vous renseigner sur les raisons de ce report éventuel (un recours? Des ventes insuffisantes?...).

Si le délai prévisionnel de la signature notaire indiquée dans votre contrat de réservation est dépassé, vous avez la possibilité de vous rétracter par simple courrier adressé au promoteur.

Si le projet peut aboutir et que vous souhaitez maintenir votre achat, vous pouvez demander un geste commercial (prestations offertes, c’est assez couramment pratiqué) ou une remise éventuelle de prix.

------------------------------------

Présentation du chat:

Logic-immo.com en partenariat avec 20Minutes vous proposent une rencontre virtuelle avec Denis Collot, directeur commercial et marketing au sein du groupe Eiffage Immobilier.

Il a répondu à toutes vos questions relatives à l’investissement immobilier dans le neuf.