Offres de crédit immobilier erronées: Peut-on vraiment gagner à contester?

BANQUE Des officines privées d'expertise encouragent les emprunteurs à attaquer leurs banques en justice en faisant miroiter des économies considérables. Décryptage et conseils...

Claire Planchard

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Selon les experts, 50 à 70% des contrats de prêts immobiliers comporteraient des irrégularités.
Selon les experts, 50 à 70% des contrats de prêts immobiliers comporteraient des irrégularités. — SUPERSTOCK/SUPERSTOCK/SIPA

Economiser 30.000 euros d’intérêts sur un prêt immobilier de 100.000 euros… pour une simple erreur de calcul de votre banquier. C’est le genre de jackpot qu’un emprunteur sur deux pourrait espérer décrocher devant les tribunaux selon les Expertiseurs du crédit. Sur les 350 à 500 dossiers épluchés depuis septembre par cette toute jeune société, 50% présentaient en effet des irrégularités attaquables en justice.

Erreur significative et prescription

Frais d’assurance décès-invalidité mal calculés, frais de courtage non pris en compte, calcul des intérêts sur année bancaire et non civile… 70% de contrats de prêts immobiliers présenteraient même actuellement des erreurs dans le calcul du TEG, le taux effectif global qui correspond au coût réel in fine du crédit pour l’emprunteur, selon l’Association française des usagers des banques (Afub). 

Et dénoncer ces irrégularités devant les tribunaux peut se révéler très payant: «On peut obtenir la déchéance partielle ou totale des intérêts déjà payés ou restant dus, ou bien leur nullité et la substitution du taux conventionnel par le taux d’intérêt légal, historiquement bas sous les 1% depuis 2010», résume maître Fiona Bourdon, avocate au barreau de Paris, conseil en droit bancaire. En clair, pour un crédit de 200.000 euros sur quinze ans au taux de 3,25% en 2013, année où le taux légal est tombé à 0,04%, une décision d’annulation favorable à l’emprunteur se traduirait par un gain de 52.357 euros selon les Expertiseurs du Crédit. Une aubaine pour de jeunes emprunteurs en quête d’économies et une bouffée d’oxygène pour des débiteurs étranglés par un crédit qu’ils ne peuvent plus rembourser.

Prudence toutefois. Avant de débourser plusieurs centaines d’euros pour un rapport d’expert, assurez-vous que votre prêt comporte bien des erreurs avérées et significatives. «Toute erreur de calcul n’est pas sanctionnée, il faut qu’elle soit d’au moins 0,1%», rappelle l’Afub. Mais aussi que le délai de prescription n’aie pas été dépassé. «Dans ce type de contentieux, la jurisprudence se construit au fur et à mesure: en matière de délai de prescription ce sera la plupart du temps cinq ans à compter de la signature du contrat, mais dans certains cas, il pourra commencer à compter de la découverte de l’erreur dans un rapport d’expertise si celle-ci n’était pas visible à l’origine», souligne Maître Fiona Bourdon.

Un argumentaire solide

Des cabinets privés comme les Expertiseurs du Crédit vous demanderont 37 euros pour la détection d’erreurs potentielles, avant de vous demander 165 euros supplémentaires pour un argumentaire détaillé de 40 pages. «C’est un vrai travail de spécialiste, on ne peut pas détecter ces erreurs de calculs soi-même car il faut pour cela des logiciels de calculs de taux et un argumentaire approfondi pour prouver l’erreur à la banque», fait valoir Laurent de Badts, gérant associé.

«Dans ce genre de démarche, le coût n’est pas vraiment un problème car l’enjeu financier est énorme, avec des gains recensés entre 15.000 et 45.000 euros, mais beaucoup d’officines se limitent à rappeler la jurisprudence alors qu’il faut un rapport éminemment technique et argumenté mathématiquement», met en garde Serge Maître, le président de l’Afub, qui propose, elle, une détection gratuite avant de diriger les emprunteurs vers deux expertiseurs indépendants facturant leur rapport 200 euros

«Dans tous les cas, ce n’est pas parce qu’un rapport dit qu’il y a une erreur qu’il faut aller en justice tête baissée. Chaque dossier est différent : l'expertise financière nécessite, en sus, d'une expertise juridique pour que le dossier soit mené à bien», résume l’avocate conseil en droit bancaire, qui rappelle que ce type de procédure peut prendre 1 à 2 ans.