Logement: La garantie universelle des loyers va-t-elle coûter cher aux Français?

C. B.

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Quittance de loyer.
Quittance de loyer. — DURAND FLORENCE/SIPA

Les députés ont approuvé la GUL, pour garantie universelle des loyers, le 12 septembre dernier. Les sénateurs sont à présent invités à examiner cette mesure phare du projet de loi sur le logement défendu par Cécile Duflot.

En quoi consiste la GUL?

La garantie universelle des loyers (GUL) a pour objectif de remplacer la caution. En cas d’impayés de loyer, les propriétaires seront indemnisés par cette assurance publique et les locataires bénéficieront d’un accompagnement social adapté. Pour le ministère du Logement, la GUL doit s’appliquer à la totalité du parc locatif privé. Ce qui représente 6,5 millions de logements.

D’après la ministre Cécile Duflot, cette garantie devrait rassurer les propriétaires et donc faciliter l’entrée des locataires dans le logement. La GUL devrait être effective le 1er janvier 2016.

Comment fonctionnera-t-elle?

A l’origine, la GUL devait être financée de manière égale par les locataires et par les propriétaires, à travers une cotisation de 1 à 3% sur le loyer. Mais cette solution n’a pas convaincu Bercy, qui l’assimile à la création d’un nouvel impôt… Alors que le gouvernement a promis que la pause fiscale sera effective, si ce n’est en 2014, au plus tard en 2015. 

Le financement de la GUL reste donc incertain et il le sera encore pendant un temps certain: le ministère du Logement se laisse deux ans pour trouver une solution. Autre point flou, les modalités d’application: plafond des loyers pris en charge, durée, modalités de remboursement… Ces questions restent en suspend et seront traitées plus tard, dans le décret d’application de la loi.

Dans tous les cas, la GUL et les futurs contentieux seront gérés par un établissement public. Si les professionnels de l’immobilier s’inquiètent déjà de «l’embauche à venir de milliers de fonctionnaires», le ministère assure que la future agence sera une structure légère. Pour fonctionner, elle s'appuiera sur des prestataires privés agréés, tels que des gestionnaires de biens et des assureurs, ce qui devrait, toujours selon le ministère, rendre cette agence «peu coûteuse». 

Quel sera le coût de la GUL?

C’est la question qui divise… D’après l'assureur Galian et la Fédération française des sociétés d'assurance (FFSA), la GUL pourrait coûter chaque année de 1,5 à 2 milliards d'euros. Une évaluation jugée fantaisiste par le ministère du Logement, qui a demandé à l'Inspection générale des finances (IGF) de chiffrer la mesure.

Résultat: l’IGF, dont le rapport n’a pas été rendu public, l’évaluerait à 736 millions d’euros par an, révèle le Journal du dimanche, qui précise que le coût pourrait atteindre 876 millions d’euros, si la garantie s’adresse réellement à tous, c’est-à-dire même aux locataires consacrant plus de 40% de leurs revenus à leurs loyers.

La GUL va-t-elle encourager les locataires à ne plus payer leur loyer?

C’est ce que redoutent les professionnels de l’immobilier, à commencer par l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI): «Loin de résoudre les problèmes d’accès au logement, cette garantie porte en elle un risque majeur de déresponsabilisation des acteurs», avance ainsi son président Jean Perrin.

Les parlementaires et le ministère cherchent des solutions pour limiter les dérives. Comme permettre au Trésor public de recouvrer les impayés, par exemple à travers des saisies sur salaires, sur prestations sociales ou encore sur comptes bancaires. Un fichier pourrait également être créé pour recenser les locataires de mauvaise foi, qui seraient exclus de la couverture GUL.