Comment optimiser son investissement locatif

CONSEILS Bien choisir l’emplacement et prendre en charge la gestion sont des pistes pour rentabiliser...

Coralie Donas

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Petites annonces de locations immobilières.
Petites annonces de locations immobilières. — A. GELEBART/20 MINUTES/SIPA

Si tous les programmes immobiliers neufs bénéficiant du dispositif Duflot  ne  sont  pas  encore commercialisés, les grands principes pour optimiser son achat  restent les mêmes que pour d’autres investissements  immobiliers.

Pour  bénéficier d’une réduction fiscale correspondant à 18% du montant du logement acheté pour  un  prix  pouvant  aller  jusqu’à 300.000 euros, le propriétaire doit louer son bien pendant neuf ans. Le tout premier critère sera donc d’avoir un locataire qui assurera des revenus locatifs réguliers et permettra d’éviter que la réduction fiscale prévue par la loi ne soit remise en cause. Cela revient à choisir un programme bien placé, attractif, sur un marché présentant de réels besoins locatifs.

«Attention, le seul fait que les constructions se fassent dans les zones géographiques éligibles au dispositif Duflot n’empêche pas qu’elles puissent être loin des secteurs économiques, commerciaux  ou  encore  des  transports»,  prévient Guillaume  Sereaud, responsable du bureau d’études patrimoniales FIP  Patrimoine.

Un loyer au prix du marché

Pour ne pas décourager les potentiels locataires, ou les fidéliser, il est important de fixer un loyer correspondant au prix du marché. «Il est plus rentable de garder un locataire qui paye régulièrement un loyer raisonnable   que de changer de locataire », constate Arnaud Le Trionnaire, dirigeant et fondateur du réseau  d’agents  immobiliers de  1Clic- 1Toit. Attention, les plafonds de loyer prévus par la loi donnent à cet effet des indicateurs, mais ne correspondent pas au tarif qui  sera réellement fixé.

Pour calculer la future rentabilité de son investissement sur une base réaliste, il est préférable d’analyser d’un œil critique l’étude remise à l’achat du bien, conseille aussi Guillaume Sereaud.

«Il est facile de faire grimper sur le papier une   rentabilité de 3,5 % à 6 %, en modifiant une ou deux données des calculs. La revalorisation du bien ou celle du loyer par exemple, ne doit pas être supérieure à 0,5 % par an, car l’immobilier est déjà très cher».

Enfin, pour optimiser sa rentabilité, le propriétaire a  la possibilité de gérer luimême la location de son bien, sachant que la gestion confiée à un professionnel peut représenter de 5 à 10 % du loyer.

«Quand c’est possible, je le conseille, surtout si le bien se trouve près de chez soi», souligne Guillaume Sereaud. Si la gestion locative s’impose, il est alors au moins possible de négocier, indique Arnaud le Trionnaire de 1Clic-1Toit. «Le coût d’entrée du locataire et de l’état des lieux peuvent être discutés».