Immobilier à Bordeaux : Les prix stagnent en ville mais augmentent encore en secteur périurbain

PIERRE Avec seulement 1 % d’augmentation entre octobre 2021 et octobre 2022, les prix bordelais se stabilisent, à un niveau élevé

Elsa Provenzano
Illustration d'une agence immobilière.
Illustration d'une agence immobilière. — ALLILI MOURAD
  • Les prix se stabilisent (+1 % en un an) à un niveau élevé (5.000 euros le m2 en moyenne) sur Bordeaux.
  • Les prix en Gironde continuent par contre d’augmenter, en particulier sur les maisons.
  • La situation économique complique aujourd’hui les transactions et la hausse des taux de crédit notamment explique un ralentissement sur les volumes.

« Entre 2015 à 2017, on a assisté à une grosse explosion des prix à Bordeaux, avec un effet LGV mais aussi l’arrivée de beaucoup d’investisseurs (deux fois plus que sur les autres grandes villes), rappelle Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs agents. Depuis, ça n’augmente plus beaucoup, entre octobre 2021 et octobre 2022, on est à 1 % de hausse ». Cette relative stabilisation se fait à des prix élevés (5.000 euros le m2 en moyenne) quand Marseille, par exemple, est à 3.500 euros le m2.

En Gironde, + 48 % sur les maisons, en deux ans

Ces tarifs ont poussé une bonne partie des acquéreurs à l’extérieur de Bordeaux pour trouver des logements plus accessibles. « Ce mouvement était déjà en marche à Bordeaux et a été renforcé après le Covid », estime Thomas Lefebvre. Forcée au confinement dans des appartements sans extérieur, une partie des Français s’est emballée pour des maisons avec plus d’espace et un jardin. Un mouvement qui s’est traduit par une forte attractivité des zones périurbaines. S’il s’essouffle un peu, on observe que le prix des maisons a augmenté deux fois plus que le prix des appartements, au niveau national.



En Gironde, sur un an, les prix des maisons ont augmenté de 6,3 % contre 3,5 % pour ceux des appartements. Et sur cinq ans, selon les chiffres de Meilleurs agents, l’écart est confirmé avec un bond de 27 % sur le prix des appartements et 48 % sur celui des maisons. A Mérignac, la plus grande ville de l’agglomération après Bordeaux, les prix des appartements ont augmenté de 13 %. Un chiffre qui l’inscrit dans la tendance nationale.

Un contexte économique défavorable

Si les acquéreurs ne manquent pas de projets, la hausse des taux les complique. « On empruntait à 1 % en début d’année 2022 et aujourd’hui à 2 %, sur 20 ans, rappelle Thomas Lefebvre, et on sait que les taux vont encore augmenter. » « Et, vous avez un prêt sur deux qui est refusé actuellement, cela touche les plus jeunes et les plus de 50 ans, ce qui ralentit les volumes de transactions », ajoute Pascal Broustet, administrateur de la chambre FNAIM de la Gironde.

Le contexte géopolitique et ses conséquences économiques laissent penser que les prix devraient « mécaniquement s’ajuster (de l’ordre de -1 %) dans les douze prochains mois », analyse Thomas Lefebvre. L’attractivité des maisons devrait un peu diminuer pour un retour à un niveau d’avant Covid. « Ceux qui voulaient acheter des maisons l’ont fait », pointe le directeur scientifique de Meilleurs Agents.

L’audit énergétique obligatoire sur les biens immobiliers va aussi changer un peu la donne. Pour Pascal Broustet, « ceux qui ne peuvent plus se louer vont se retrouver sur le marché de la vente ». Sanctionnés par ce document qui va devenir prépondérant, ces biens vont être dévalués, tandis que ceux qui sont bien classés vont continuer d’augmenter. « Entre 5 et 10 % du parc est mal classé au niveau énergétique », pointe-t-il.