Bordeaux : « Non, les loyers ne sont pas élevés », estime la chambre des propriétaires, opposée à leur encadrement

LOGEMENT La chambre des propriétaires a déposé un recours pour demander l’annulation de l’arrêté relatif à l’encadrement des loyers à Bordeaux

Elsa Provenzano
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Une femme consulte les annonces immobilières devant une agence à Bordeaux.
Une femme consulte les annonces immobilières devant une agence à Bordeaux. — S. ORTOLA / 20 MINUTES
  • La chambre des propriétaires de la Gironde (UNPI33) a déposé un recours devant le conseil d’Etat pour demander l’annulation du décret autorisant Bordeaux a expérimenté l’encadrement des loyers.
  • Selon son analyse les prix des loyers ne seraient pas élevés et c’est le manque de logements qui expliquerait la tension locative observée.
  • L’objectif de la loi n’est pas de faire baisser les loyers à proprement parler mais de limiter les abus dans un contexte où les demandes sont supérieures aux offres, ce qui favorise les propriétaires bailleurs.

Comme à Lyon et Montpellier, la chambre des propriétaires de la Gironde (UNPI33) a déposé un recours devant le conseil d’Etat pour demander l’annulation du décret autorisant Bordeaux a expérimenté l’ encadrement des loyers. Celui-ci prévoit de fixer un loyer médian par secteur avec un dépassement autorisé maximum de 20 %, à partir du deuxième semestre 2022. Si l’objectif de la loi est de limiter les abus possibles sur le montant des loyers, dans un contexte où les demandes sont plus nombreuses que les offres, la chambre des propriétaires (UNPI) de la Gironde y voit une mesure inutile, estimant que des garde-fous existent déjà.

Comment sera mis en œuvre cet encadrement ?

A l’aune des données fournies par l’observatoire des loyers de l’A’Urba, des secteurs seront établis avec des loyers médians correspondants, ils devront être validés par le préfet avant de rentrer en vigueur. L’expérimentation sera mise en œuvre dans tous les quartiers en même temps mais la ville a de fortes attentes sur le centre historique, Saint Michel et Bordeaux sud. « Le but est de stopper la hausse mais les impacts sur les baisses de loyers se font à plus long terme car l’encadrement s’applique aux re- locations et pas aux locations en cours, précise Stéphane Pfeiffer, adjoint au maire chargé du service public du logement et de l’habitat à Bordeaux, donc il faudra attendre qu’il y ait suffisamment de personnes qui changent de logements pour qu’il y ait un vrai impact ». Selon le président de l’UNPI, compte tenu notamment du système des compléments de loyers pour des caractéristiques exceptionnelles (vue, équipement etc.), il y aura « moins de 5 % des logements qui vont être impactés ».

Les loyers sont-ils trop élevés ?

« Fable », « mythe », « fantasme », le président de l’UNPI 33-24 Denis Jacques n’est pas avare en synonymes pour montrer que les prix élevés des loyers à Bordeaux sont une vue de l’esprit. Il explique que les études réalisées à partir des annonces publiées sont biaisées parce que 90 % des locations sont contractualisées sans qu’une annonce soit diffusée mais par le bouche-à-oreille. Seules les plus chères resteraient parfois plusieurs jours sur les vitrines des agences, faussant l’image du marché.

Les derniers chiffres de l’observatoire de loyers disponibles remontent à 2019 et le loyer moyen au m²  est établi à 11 euros/m²  et le loyer moyen à 655 euros hors charges. Si les niveaux de loyers sont comparables à Bordeaux et à Lyon, ils sont plus élevés dans la capitale girondine qu’à Nantes et Toulouse mais moins élevés qu’à Montpellier et bien sûr Paris. « On est bien dans une situation de difficulté à Bordeaux pour se loger, en termes de loyer et de quantité de logements disponibles, estime l’adjoint au maire. Et tous les habitants nous le disent. »

Pour apporter de l’eau à son moulin, l’UNPI parle d’une évolution du loyer médian très faible à Bordeaux entre 2015 et 2019 (+ 0,9 %), en se basant sur les chiffres de l’observatoire. « On ne peut pas parler de l’évolution des loyers statistiquement à ce stade, il nous faudrait faire un suivi des mêmes logements, avec un panel représentatif qu’on suivrait d’une année sur l’autre, rétorque le directeur scientifique de l’observatoire. On peut observer les niveaux des loyers mais on n’est pas capables de parler d’évolution. »

Des régulations jugées suffisantes

Pour les zones tendues, dont fait partie l’agglomération bordelaise, il existe une réglementation qui interdit aux propriétaires bailleurs d’augmenter les loyers plus rapidement que l’indice de référence, y compris à l’occasion d’un changement de locataires. « C’est un outil pour éviter la forte inflation des loyers, cela existe déjà depuis 2013 dans toutes les zones tendues, rappelle Nathanaël Fournier, directeur scientifique de l’observatoire des loyers. L’encadrement des loyers vise, lui, à éviter que des propriétaires ne profitent d’un fort déséquilibre entre l’offre et la demande pour fixer des niveaux de loyers très élevés qui sortiraient du cadre du marché. »

Pour Nicolas Lanteri, agent immobilier et vice-président de l’UNPI, le préavis d’un mois seulement pour les locataires des zones tendues invite aussi les propriétaires à « coller au marché » afin d’éviter toute « vacance locative ». Une sorte d’autorégulation des propriétaires serait donc déjà à l’œuvre. « Quand on passe une annonce, on a 40 à 50 réponses dans les 24 heures, témoigne le président de l’UNPI, propriétaire bailleur. La tension locative relève du manque de logements, pas du fait qu’ils soient trop chers. » Il estime que cet encadrement va dans le sens d’un accroissement des litiges entre locataires et propriétaires, dénonçant en arrière-plan une volonté de contrôler les prix qui aboutirait à une « sclérose de l’activité économique ».

« Nous, on est dans une logique de défense de l’intérêt général : on veut aider les bordelaises et bordelais à se loger, conclut Stéphane Pfeiffer. L’UNPI n’est pas dans cette logique-là, et essaie de défendre ses intérêts privés. »