Bordeaux : Les prix de l’immobilier « en phase d’atterrissage », selon les notaires

LOGEMENT Après plusieurs années de hausses significatives, les prix de l’immobilier continuent à se stabiliser sur la capitale girondine et à augmenter sur la métropole bordelaise

Elsa Provenzano

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Illustration de la place des Quinconces à Bordeaux.
Illustration de la place des Quinconces à Bordeaux. — TRAVERS/SIPA
  • Les notaires de la Gironde ont présenté les données immobilières issues de leurs transactions annuelles ce vendredi à Bordeaux.
  • Les prix sur Bordeaux stagnent à un niveau élevé, après plusieurs hausses conséquentes ces dernières années.
  • Certaines communes de la métropole profitent de cette stabilisation du marché bordelais à un niveau élevé.

L’envol des prix sur Bordeaux serait bel et bien terminé. Si le volume des ventes a baissé de 8,7 % en 2020 sur la Gironde, en raison de l’arrêt forcé des transactions pendant le premier confinement, les prix se sont maintenus sur Bordeaux et continuent d’augmenter sur la métropole. «  Entre 2016 et 2018, la courbe des prix est montée de façon importante et elle se stabilise depuis 2018-2020, estime Me Mathieu Massie, président de la chambre des notaires de la Gironde, à l’occasion ce vendredi de la conférence annuelle de présentation des données immobilières enregistrées par la profession. On est dans une phase d’atterrissage, surtout sur Bordeaux et c’est une situation assez saine. »

Pour les apparts anciens, la rive droite rattrape la rive gauche

Pour les appartements anciens, qui représentent une grande partie du marché, les prix ont augmenté de 2,3 % en 2020, pour un prix au m2 qui s’élève à 4.420 euros. Parmi les quartiers les plus prisés par les acquéreurs d’appartements anciens, celui d’Hôtel de ville Quinconces (-0,3 %), dont l’attrait ne se dément pas malgré un prix au m2 qui s’établit à 5.380 euros. Fondaudège, qui avait fait l’objet d’un désintérêt pendant la phase de travaux du tramway les années précédente, rattrape son retard avec une croissance de 5,1 %, soit 4.970 euros le m2. Sur le quartier bordelais de la rive droite, la Bastide, le bond est plus marqué avec + 9,4 %, soit 4.420 euros le m2, « on y atteint les prix de la rive gauche », pointe maître Sébastien Cetre, notaire à Bordeaux.

Sur ce marché des appartements anciens, Bordeaux se place en deuxième position derrière Lyon dans le classement des villes de France les plus chères (en excluant Paris), mais l’écart se creuse avec la capitale lyonnaise qui a une croissance plus importante.

Une envie de se mettre au vert, en dehors de Bordeaux ?

Avec 0,6 % d’augmentation des prix des maisons anciennes (prix médian à 470.000 euros) sur Bordeaux en 2020, on peut parler d’une stagnation. En pointant une croissance des prix de 8,8 % à l’échelle départementale, Maître Marjorie Jordana-Goumard, notaire à Libourne, estime qu’il y a eu un report sur des communes alentour. « On a constaté après le premier confinement que les acquéreurs souhaitaient des maisons avec un extérieur, quitte à s’éloigner des centres-villes et de leurs lieux de travail », avance-t-elle.

« Certes il y a une volonté de se mettre au vert donc certains vont davantage vers la métropole pour acquérir des terrains aux alentours de 500 m2. Mais, il y a eu aussi 7 % de hausse sur les prix l’an dernier, nuance maître Cetre. Attention, on ne peut pas forcément parler d’exode. » Les quartiers comme Fondaudège Saint-Seurin, Caudéran, Saint-Bruno, Saint Augustin sont particulièrement plébiscités par les familles.

L’écart se réduit entre apparts neufs et apparts anciens

Le prix au m2 des appartements neufs a baissé de -0,7 % (4.520 euros) en 2020. « Depuis 2019-2020, on observe un petit tassement pour les appartements neufs à Bordeaux, rapporte Me Guillaume Loriod, notaire à Gujan-Mestras. Pour les investisseurs, plus les prix montent et plus le ticket d’entrée est important, et les loyers n’évoluent pas forcément : on peut parler d’une sorte de plafond de verre. » « L’immobilier ancien est un concurrent du neuf pour Bordeaux, l’écart [entre les appartements neufs et anciens] est très peu élevé à Bordeaux, de l’ordre d’une centaine d’euros seulement », pointe maître Sébastien Cetre.

Ceci dit, on ne peut pas dire que ce marché a souffert de la crise et les précédentes années, les hausses ont été importantes. « Cela corrige aussi des années qui ont été très bonnes, on ne peut pas non plus monter tout le temps », concède maître Guillaume Loriod. Il estime que les prix pourraient même augmenter un peu en 2021 car les investisseurs pourraient vouloir profiter à plein d’un régime de défiscalisation, avant qu’il ne se durcisse l’année prochaine.

Les prix stabilisés à un niveau élevé sur la ville centre profitent à certaines autres communes de la métropole, sur laquelle le prix au m2 pour les appartements anciens est de 3.100 euros en moyenne. Talence reste parmi les communes les plus demandées pour les appartements anciens, et les prix y sont en baisse cette année (-3,9 % soit 3.480 euros le m2). Mérignac (+6,8 % soit 385.000 euros en prix médian) et Bègles (+11,6 % soit 371.000 euros en prix médian) marquent de fortes progressions pour les maisons anciennes.

Les avant-contrats dont disposent les notaires laissent penser que cette tendance de stabilisation sur des prix arrivés à un niveau élevé va se poursuivre à Bordeaux en 2021 et un « ruissellement » est attendu sur la métropole.