Prix de l’immobilier à Bordeaux: Une escalade jamais vue sur le centre historique

ACHAT D'APPARTEMENT Alors que le marché est reparti à la hausse, « 20 Minutes » s’est penché sur l’immobilier dans les plus grandes villes de France. A Bordeaux, l’augmentation des prix est particulièrement importante…

Elsa Provenzano

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Immobilier dans le secteur des Quais des Chartrons et de Bacalan. - Photo : Sebastien Ortola
Immobilier dans le secteur des Quais des Chartrons et de Bacalan. - Photo : Sebastien Ortola — SEBASTIEN ORTOLA
  • En 2017, la hausse des prix sur Bordeaux centre est de l’ordre de 10 à 15 %, selon les estimations.
  • Les offres sont rares et il faut s’excentrer pour trouver un bien.
  • Les acquéreurs doivent être très réactifs car les transactions se font à présent en quelques jours.

Tous les spécialistes de l’immobilier contactés par 20 Minutes observent cette année à Bordeaux une forte hausse des prix des biens à la vente, estimée entre 10 et 15 %, en particulier dans le cœur historique de la ville. La forte demande, rançon de l’attractivité de la ville, et la rareté des biens en centre-ville concourent à une situation inédite de tension sur le marché immobilier. Les agents conseillent aux futurs acquéreurs d’élargir leurs recherches et de se positionner très vite quand les biens les intéressent.

Les estimations des prix par quartier de la plateforme meilleursagents.com
Les estimations des prix par quartier de la plateforme meilleursagents.com - Meilleursagents.com

 

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Un centre-ville quasi inaccessible

« Sur le centre historique, c’est-à-dire le secteur sauvegardé du XVIIIe siècle, entre les Chartrons et le cours Victor-Hugo, il y a très peu de produits », estime Jean-Marie Duffoire, vice-président de la fédération des agents immobiliers (FNAIM) Gironde. C’est là où l’augmentation des prix est la plus forte et le prix moyen au m2 s’y établit à 6.000 euros le m2, selon ses estimations, contre 4.000 à 4.500 m2 dans le Bordeaux « ville de pierre », bâti au cours des XIXe et XXe siècle.

« Aux Grands Hommes, dans le Triangle d’or [entre le cours Clemenceau, le cours de l’Intendance et les allées Tourny], le prix au m2 varie entre 6.000 à 8.000 euros », complète Maître Thibault Sudre, notaire à Bordeaux. Daniel Seignat, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (l’UNIS) constate aussi cette hausse des prix non seulement sur le secteur recherché du Triangle d’or, mais sur tout Bordeaux centre mais la nuance, estimant que « Bordeaux avait beaucoup de retard sur les prix de l’immobilier ».

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« Au 1er novembre, la hausse des prix est de 16 % sur Bordeaux. La ville se dégage clairement en termes de prix, c’est deux fois l’évolution qu’on observe à Paris et Lyon, relève Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleursagents.com, une plateforme immobilière qui met en relation particuliers et agents immobiliers. Il y a une augmentation depuis 15 ans mais la faiblesse des taux d’intérêt a accéléré le phénomène. » Sur l’ensemble de la ville, la plateforme estime les appartements à 3.638 euros le m2 et les maisons à 3.636 euros le m2.

Un effet Airbnb sur le marché

Mais ces moyennes sont peu parlantes sachant que des écarts considérables sont observés d’un secteur à l’autre. « J’ai fait récemment une vente d’une petite surface, rue Notre-Dame, dans le quartier des Chartrons, à 11.000 euros le m2, raconte maître Thibault Sudre. L’acquéreur veut le louer sur Airbnb trois week-ends par mois ». Les locations de logements via des plateformes type Airbnb vont être réglementées à partir de mars 2018 et les professionnels espèrent que cela permettra d’éviter que des rues entières ne soient occupées exclusivement par des touristes.

La rue Notre-Dame, dans le quartier des Chartrons à Bordeaux
La rue Notre-Dame, dans le quartier des Chartrons à Bordeaux - M.Bosredon/20Minutes

A la mode, Bordeaux attire depuis peu des acquéreurs étrangers. « Avant on ne voyait pratiquement que des Anglais, mais maintenant il y a des Chinois, des Colombiens, des Vénézueliens, explique maître Thibault Sudre. Un couple franco-chinois venu de Singapour a choisi de s’installer aux Chartrons alors qu’ils n’ont aucune attache dans la ville. » Les Parisiens représentent une grande partie de la clientèle, appréciant une ville « qui ressemble à Paris », précise le notaire.

Où acheter ?

« Moi je conseille à mes clients d’aller un peu en périphérie, confie Jean-Marie Duffoire. A 15 ou 20 minutes du centre historique il y a de beaux quartiers et de beaux immeubles. Je pense à Croix Blanche, Nansouty ou Saint-Genès et cela fait quand même une différence de 1.500 euros par m2 par rapport à l’hypercentre. J’explique à mes clients qu’ici les sièges sociaux ne sont pas en plein centre. » Il oriente aussi les futurs acquéreurs vers des villes de la métropole, limitrophes à Bordeaux, comme Mérignac, Pessac, Le Bouscat et Bègles, une commune que choisissent beaucoup de jeunes couples.

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Pour Daniel Seignat, les quartiers comme Nansouty et même Bastide, rive droite, ne sont déjà plus des marchés de report. Certains acquéreurs ne trouvent des solutions de repli qu’en dehors de la métropole, à Libourne par exemple. « Il y a encore des biens bien sûr [à Bordeaux] mais il faut être très réactifs, conseille-t-il. Un bien au bon prix est vendu en 3 à 4 jours alors qu’il y a deux ans, il fallait compter trois mois ».

« Entre le centre historique et les boulevards, les appartements dans de beaux immeubles du XIXe et début XXe s’affichent autour des 4.000 euros le m2 en bon état et des 3.000 euros le m2 à rénover », précise l’UNIS. Saint-Augustin, Caudéran et Bacalan font partie des quartiers les plus accessibles. Dans ces deux derniers secteurs, des appartements en dessous de 3.000 euros le m2 sont encore disponibles, selon la plateforme Meilleursagents. « Les Parisiens ne veulent pas aller à Caudéran, qui n’est pas desservi par le tramway donc on y trouve des appartements des années 1970 à 2.500 euros le m2 », précise maître Thibault Sudre.

Et pour les acquéreurs patients…

Si 70 % des nouveaux logements du quartier des Bassins à flot ont été achetés dans le cadre d’investissements locatifs, bénéficiant de dispositifs de défiscalisations, de nombreux autres programmes neufs dans les secteurs Euratlantique sont prévus. Les acquéreurs qui ne sont pas pressés peuvent aussi se tourner vers ces appartements neufs « qui seront très bien situés », souligne Daniel Seignat. Sur les programmes neufs proches de la Victoire sur l’ancienne école Santé Navale, et dans le secteur Fondaudège sur le site de l’ancienne usine Marie Brizard, les logements ont été vendus entre 6.000 et 7.000 euros le m2.