La ville de Bordeaux estimée à plus de 35 milliards d’euros

IMMOBILIER Patrice de Moncan, dirigeant d’Orsières Conseil, observatoire de la propriété immobilière, a sorti, ce mardi, un livre intitulé «Que vaut Bordeaux ?»…

Elsa Provenzano

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Le coeur historique de Bordeaux. 
 
Le coeur historique de Bordeaux.   — S.Ortola / 20 minutes

C’est la fédération nationale de l’immobilier, la FNAIM, qui est à l’origine de cet ouvrage «Que vaut Bordeaux ?», le premier d’une série qui va s’intéresser à sept autres grandes villes françaises. «La fédération est souvent un interlocuteur des pouvoirs publics, notamment sur l’évolution de la réglementation. Il est intéressant pour nous d’avoir des données plus précises sur huit grandes villes de France», explique Jean-François Buet, président de la FNAIM.

L’auteur, Patrice de Moncan, historien et économiste, le dit d’emblée : «on a voulu voir l’évolution de la propriété immobilière. La valeur historique, mythique des biens n’a pas été prise en compte. On s’est intéressé à leur valeur vénale». Pour faire ses calculs l’auteur s’est appuyé sur les données cadastrales et la connaissance du marché de quatre agents immobiliers locaux.  Il arrive à plus de 33 milliards pour l’estimation des logements, bureaux, commerces et à presque deux milliards pour les biens dits atypiques (le Palais Rohan, la Cathédrale Pey-Berland, la villa Primrose etc.) Au regard de la surface constructible, c’est l’université Bordeaux Ségalen qui atteint l’estimation la plus haute, avec 629 millions d’euros. Bien sûr, la ville n’est pas à vendre mais pour justifier ce «jeu intellectuel», l’auteur raconte qu’il lui a déjà été demandé de fixer une valeur marchande à L’Elysée, qu’il a jugé inestimable.

Une ville essentiellement en devenir

En 2000, il avait publié «Que vaut la France ?» et il rappelle que Bordeaux était la ville qui «dormait» le plus. Son ouvrage, qui fait le point en 2014,  fait part d’un vraie «renaissance». Selon lui, c’est  la seule ville en France avec autant de projets à l’horizon 2030 : cité municipales, nouvelles archives municipales, cité des civilisations du vin, nouveau stade de Bordeaux etc. «La ville est essentiellement en devenir, elle se définit dans le futur», ajoute t-il. Si on se fie aux programmes lancés, 28 000 logements supplémentaires devraient sortir de terre d’ici 2030. La surface des bureaux va quasiment doubler d’ici 2030, avec 700 000 m2 en plus des 880 000 existants aujourd’hui, sur Bordeaux intra-muros. Le projet Euratlantique pèse beaucoup dans ces chiffres avec 500 000 m2 de bureaux prévus.

Une forte attractivité

Parmi les caractéristiques principales que Patrice de Moncan relève sur la physionomie de la ville : une faible verticalité, soit 2, 11 contre 11 à Paris. Et 52 % du parc immobilier a été construit avant 1950, il est donc plutôt historique. Quelques 347 édifices sont protégés dans la capitale girondine, ce qui la classe au deuxième rang après Paris. « A Bordeaux, on note un fort étalement urbain et  les français veulent venir y vivre (c’est la deuxième ville préférée des français selon une enquête de l’institut BVA) Or, on ne jure que par la densification», remarque Frédéric Lesvigne, président de la chambre FNAIM Gironde. Le livre estime à 2,4 % la part de résidences secondaires dans les logements bordelais. Une tendance à la hausse, observée par les agents immobiliers de Bordeaux.

Dans leur prochain ouvrage, l’auteur et les professionnels de la FNAIM s’intéresseront à la ville de Nantes.