plus-values : ce que la réforme la changer

CORalie donas

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A partir du 1er octobre, puis du 1er février 2012, les règles vont changer.
A partir du 1er octobre, puis du 1er février 2012, les règles vont changer. —

L ‘exonération d'impôt sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien secondaire est désormais effective après trente ans de détention du bien. La mesure la plus importante du plan de rigueur de cet été touchant à l'immobilier porte sur la taxation des plus-values pour toutes les résidences en dehors de la principale (bien locatif, résidence secondaire, etc.) Auparavant, lorsqu'un propriétaire revendait un tel bien au bout de quinze ans, il était exonéré d'impôt sur la plus-value.

Une réforme en deux temps
Désormais, cette exonération interviendra au bout de trente ans. Un compromis de la première version de la mesure, qui prévoyait d'imposer la plus-value sans durée limitée. La réforme s'applique en deux temps. A partir du 1er octobre, la part des prélèvements sociaux augmentera de 12,3 % à 13,5 % et fera monter la fiscalité totale de 31,3 % à 32,5 %. Les plus-values des ventes seront donc plus lourdement imposées, mais jusqu'au 1er février l'an prochain, l'exonération sera complète au bout de quinze ans. Le 1er février 2012, la réforme prend une nouvelle tournure. Durant les cinq premières années de détention, la totalité de la plus-value réalisée sur la vente restera taxée à 32,5 %, afin d'éviter tout effet de spéculation. A partir de la sixième annès, un abattement de 2 % sera appliqué chaque année, puis 4 % par an à partir de la dix-septième année, et enfin 8 % sur les cinq dernières annèes. Soit un abattement total à partir de trente ans de détention.
« Le changement est radical puisque l'abattement ne devient significatif que sur les dernières années », observe Benjamin Nicaise, président de la plate-forme d'investissement immobilier Cerenicimo. Au bout de quinze ans de détention, il ne se monte qu'à 20 %. » Les propriétaires qui ont acheté dans des grandes villes il y a une dizaine d'années, où l'immobilier a pu doubler de valeur, ou à Paris où les prix ont grimpé, risquent donc d'hésiter à remettre leur bien sur le marché l'année prochaine.

Accélération et freinage
Deux réactions sont attendues : une accélération, puis un freinage des ventes. « Cela va clairement doper les ventes qui sont déjà engagées, prévoit Jean-Louis Le Boulc'h, avocat fiscaliste chez Agik'A Avocats. » Jérôme Klein, notaire à Lille, constate déjà quelques effets : « J'ai des clients dont la résidence secondaire était déjà mise en vente avant la réforme qui vont essayer de conclure avant février, voire de la conserver. Des propriétaires espèrent aussi voir leur logement partir dans le même délai, autrement, ils le remettront en location. »
Toutefois, le freinage du marché serait passager, analyse Alain Béchade, professeur au Conservatoire national des arts et métiers et directeur de l'Institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation (ICH). « Tout d'abord, tous les biens ne réalisent pas forcément de plus-value à la revente. Et après une phase d'observation, habituelle à la suite d'un changement, les ventes devraient repartir. » A chacun, donc, d'adapter sa stratégie à la nouvelle mesure.