François Payelle et Laurent Vimont, experts immobiliers
François Payelle et Laurent Vimont, experts immobiliers - G. LABARTHE / 20 MINUTES

C.G.

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Nicolas: Comment expliquer la part importante de personnes choisissant de vendre/acheter de particuliers à particuliers et donc de se passer des services de «professionnels» de l’immobilier? Est-ce dû au simple fait d’honoraires jugés trop élevés ou les agences immobilières sont-elles réellement impactées par l’image qui leur colle à la peau? Pour exemple, il y a deux jours, un article publié dans le journal «Le Parisien» sur les dessous de table pratiqués à Paris...
Laurent Vimont: Il existe dans toutes les professions des brebis galeuses. L’article dans «Le Parisien» concernait le marché de la location et pas de la transaction. Je condamne ces pratiques. Concernant les transactions de particuliers à particuliers (environ 35%), chacun a le droit de choisir de passer par agence en identifiant bien les risques qu’il prend. Mettre son logement en vente seul implique d’ouvrir sa porte, de livrer des informations confidentielles à de parfaits inconnus. L’agence apporte sécurité, conseil et neutralité entre acheteurs et vendeurs.
 
Cecchi: Sachant que le marché locatif est fourni à 90% par des propriétaires privés, que faites-vous pour la défense des petits propriétaires qui doivent attendre deux ans sans encaisser de loyers et payer avocats, huissiers, charges de copropriété afin d’obtenir l‘expulsion de leurs locataires de mauvaise foi et qui ne reçoivent aucune aide?
Laurent Vimont/François Payelle: Si vous confiez votre bien à une agence immobilière vous pourrez bénéficier au minimum de la garantie de loyers impayés. Sans remettre en cause la pertinence de vos propos, il existe une majorité de locataire qui paye leurs loyers régulièrement.
 
Nicolas : Est-ce toujours intéressant d'acheter en loi Scellier? Qu’en est-il de la loi Repentin?
François Payelle: Oui, le dispositif fiscal en vigueur présente toujours un réel intérêt.
 
Ano: J’ai un projet d’achat d’appartement à Paris. Quelle est votre avis sur l’évolution des prix de vente à Paris au 2e semestre 2012. Les prix vont-ils baisser?
Laurent Vimont: Il est peu probable que les prix baissent en 2012.
François Payelle: La rareté de l’offre ne conduit pas à pronostiquer une baisse de prix. 
 
Richard : Que vont devenir la loi Scellier et les autres avantages fiscaux avec le nouveau gouvernement? Même question pour l’ancien.
Laurent Vimont: Concernant l’ancien, voir ma réponse précédente sur la taxation des plus-values.
 
Camille: Je souhaite acheter un appartement à Paris. Je comptais faire appel à un chasseur de biens, mais celui-ci me demande des frais avant même d’avoir débuté sa recherche. Qu’en pensez-vous ?
Laurent Vimont: En passant par une agence immobilière, vous n’engagez aucun frais. La loi (Hoguet) prévoit une rémunération au résultat sans qu’aucune agence ne puisse vous demander le moindre euro dans le cadre de vos recherches.
François Payelle: Neuf ou ancien, s’adresser à des professionnels le meilleur moyen de bénéficier des garanties légales.
 
Roger: J’ai une propriété avec un terrain constructible. Je souhaite la louer en bail à réhabilitation ou la vendre à un promoteur. Quel type d’agence spécialisée s’occupe de cela?
François Payelle: S’agissant de la vente à un promoteur, je vous recommande de vous adresser à ceux qui construisent à proximité de votre terrain, car ils connaissent le marché et pourront vous proposer un prix adapté.
 
Isabelle : Nous avons visité une maison par le biais d’une agence immobilière et nous avons signé un mandat de visite. A-t-on le droit légalement de traiter directement avec le propriétaire, sans risque que l’agence se retourne contre nous et nous réclame des pénalités, sachant que le bien n’est pas en exclusivité?
Laurent Vimont: En achetant cette maison directement après avoir eu recours aux services d’une agence, vous prenez le risque que l’agence exige le paiement de sa commission. 
 
Michèle: Est-il possible de déclarer sa résidence secondaire en résidence principale? Quelles sont les démarches à faire? Quels sont les délais pour revendre ensuite?
Laurent Vimont: Il est utile d’aller consulter un notaire qui saura vous conseiller.
 
Manchester: J’ai un appartement refait à neuf et je ne trouve aucun locataire. Si j'opte pour une agence, combien cela va-t-il me coûter?
Laurent Vimont: La fixation des honoraires est libre en France. Elle correspond souvent à un niveau de service. Je vous invite à contacter, pour avoir une réponse plus précise, quelques agences de votre secteur.
 
Mans: J’ai acheté un appartement 40.000 euros à crédit, il y a quatre ans. Je souhaite le revendre 70.000 euros. Que devrais-je payer comme impôts et taxes?
Laurent Vimont: Je vous invite à vous connecter sur le site toutsurlimmo.com où vous pourrez trouver des outils de simulation.
 
Pierre : Faut-il acheter dans l'ancien ou dans le neuf?
François Payelle: Oui, dans le neuf
Laurent Vimont: Oui, dans l’ancien
Laurent Vimont/François Payelle: Plus sérieusement, l’un n’empêche pas l’autre. On constate qu’il y a des supporters inconditionnels du neuf comme de l’ancien, chacun ayant ses avantages. L’important, c’est que le marché offre en quantité suffisante les deux familles de produits.
 
Perrier: Pensez-vous que le nouveau gouvernement reviendra sur la réforme sur l’exonération des impôts sur les plus-values des logements autres que les résidences principales de 14 à 30 ans?
Laurent Vimont: C’est un sujet qui a été évoqué par François Hollande pendant sa campagne. Affaire à suivre...
 
Michel: Quelle est la position de François Payelle sur le fait que, compte tenu de l’effondrement des ventes du neuf, les prix du neuf vont forcément baisser? 
François Payelle: L’offre commerciale de logements neufs reste faible, ce qui n’est a priori pas un facteur de baisse des prix.
 
Nicole: Je viens d'hériter d'une petite maison en Savoie (J’ai 60% des droits à régler dans les 6 mois aux impôts). Dois-je la vendre et placer le produit restant ou la conserver et attendre des jours meilleurs?
Laurent Vimont: Cela dépend de votre situation financière (Devez-vous vendre la maison pour régler ces droits?) et de votre attachement à cette maison. Ce qui est certain, c’est qu’il n’y pas de réponse miracle.
 
David: Est-ce le bon moment pour acheter sa résidence principale sans attente afin de profiter des taux bas et de la baisse enregistrée?
François Payelle: Si l’achat d’une résidence principale correspond à votre aspiration et si vous avez trouvé le logement qui vous plaît, alors il n’y aucune raison de ne pas sauter le pas.
Laurent Vimont: Il n’y a pas de moment idéal, l’achat de sa résidence principale correspond à un projet de vie. Il est vrai qu’aujourd’hui, si un bien correspond à votre projet et à votre budget, les taux sont très favorables à votre acquisition.
 
Olivier: Je veux acheter des biens en «mauvais état» pour les rénover et les revendre (sur la Côte d'Azur). Pensez-vous que ce business rapporte encore? Si oui, quel type de bien rapporte le plus? J'ai l'impression qu'avec des studios, la marge serait trop faible.
Laurent Vimont: Le projet que vous évoquez s’apparente à l’activité de marchand de biens, avec les avantages et les inconvénients. Il n’y a pas de solutions miracles et il faut toujours bien mesurer le risque financier en évitant de trop rêver sur le prix de vente.
 
Alain: Je suis handicapé et viens d'acquérir un appartement mitoyen au mien. Quels avantages pourrais-je avoir en fonction des travaux réalisables pour favoriser l’accès aux handicapés (salle de bains par exemple)?
Laurent Vimont: Aujourd’hui, il existe peu de plus-value financière constatée sur les logements aux normes handicapés.
François Payelle: L’évolution de la réglementation en matière de logements neufs conduit aujourd’hui à ce qu’ils répondent aux dernières normes en matière d’adaptation au handicap.
 
Nicolas: Est-ce encore pertinent de faire de l'achat locatif suite aux projets gouvernementaux qui consistent à limiter les loyers?
François Payelle: Dans la durée, l’investissement locatif a toujours démontré une réelle pertinence. L’époque actuelle n’échappe pas à la règle.
 
David: Est-ce le moment idéal pour acheter sa résidence principale sans attente afin de profiter des taux bas et de la baisse enregistrée?
François Payelle: Si l’achat d’une résidence principale correspond à votre besoin et si vous avez trouvé le logement qui vous plaît, alors il n’y a aucune raison de ne pas sauter le pas.
 
Tetelle: Je cherche à acheter une petite maison en banlieue parisienne, et j'ai pu constater un écart de prix de 20 KE sur un bien. Pourquoi une telle différence de prix? Comment savoir si nous avons un peu de marge pour négocier le prix du bien?
Laurent Vimont: Vous pouvez toujours tenter de faire une offre inférieure au prix le plus bas constaté dans les agences.
 
Dumont: Prendre un crédit à taux révisable est-il, selon vous, une bonne décision à court et moyen terme?
Laurent Vimont: Les taux actuels se situant aux alentours de 3.3%, ce qui est historiquement bas, il y a en ce moment peu d’intérêt à prendre un crédit à taux révisable.
 
Vicky: J'habite à Paris et je souhaiterais acheter. Je viens de trouver mon premier emploi. Comment dois-je m'y prendre en tant que primo-accédant en ce qui concerne la négociation de mon crédit immobilier mais également la relation avec les agences?
François Payelle: S’agissant de vos ou de votre prêt immobilier, le bon conseil est de consulter plusieurs prêteurs.
Laurent Vimont: Pour bien démarrer une acquisition, il est important de se faire établir un bon plan de financement. Concernant les démarches en agences, les sites web des différentes marques vous permettent d’accéder à l’offre assez facilement et d’utiliser les systèmes d’alerte vous avertissant automatiquement dès qu’un bien correspond à votre recherche. Un tour des agences vous permet de prendre la température des marchés et d’affiner votre choix.
 
Sam: Doit-on prévoir un krach immobilier ou pas?
Laurent Vimont: La structure du marché français, il y a un déficit d’environ 800.000 logements d’après la fondation Abbé Pierre, la façon dont les banques françaises prêtent de l’argent (vérification des revenus et des charges, endettement maximum de 33%), me laissent penser qu’il n’y a pas de krach en vue.
François Payelle: Il faut ajouter que l’offre de logement neuf est globalement faible (moins d’une année de vente) ce qui rend un krach peu probable.
 
Nicolas: Est-ce que les prix sont sont actuellement au plus haut sur Paris?
Laurent Vimont: Ils n’ont jamais été aussi élevées (190% de hausse en 10 ans) et malheureusement pour les acheteurs il est peu probable que les prix baissent...
 
Nous avons été heureux de participer à ce chat, nous avons essayé de répondre au mieux à vos questions. Nous espérons avoir éclairé vos projets immobiliers. 
 

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Présentation du chat:

Logic-immo.com et 20 Minutes vous proposent une rencontre virtuelle avec deux spécialistes de l’immobilier sur la thématique du neuf et de l’ancien.

Quelles sont les perspectives et les opportunités? Est-ce le bon moment pour acheter? Comment dénicher les meilleures opportunités?
 
François Payelle est le directeur général de Procivis Immobilier. Il a été élu par ses pairs le 7 février dernier, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de France.
 
Laurent Vimont est le président directeur général de Century 21 France depuis 2009. Il a fait du réseau Century 21, le n°1 en termes de chiffre d'affaires pour l'activité de transaction dans l'immobilier ancien, et le n°2 en gestion locative.
 
Les experts logic-immo.com seront les invités de la rédaction ce vendredi dès 15h. Posez-leur vos questions dès maintenant dans les commentaires ci-dessous ou via reporter-mobile@20minutes.fr