Illustration des biens immobiliers en vente au sein d'une agence immobiliere rue de Strasbourg a Nantes
 Illustration des biens immobiliers en vente au sein d'une agence immobiliere rue de Strasbourg a Nantes - SALOM-GOMIS SEBASTIEN/SIPA

Céline Boff

La Garantie des risques locatifs (GRL) progresse. En 2011, cette assurance, qui protège les loueurs du risque d’impayé, a enregistré une hausse des souscriptions de 36% par rapport à 2010. «Plus de 300.000 logements sont désormais couverts par la GRL», explique Jean-Jacques Denizard, président de l’Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), qui a présenté mercredi le bilan de ce dispositif. La GRL gagne donc du terrain. Mais est-elle la meilleure assurance pour les propriétaires bailleurs? Car un autre dispositif, la Garantie loyers impayés (GLI), existe également.

Des garanties fortes

Pour l’association CLCV, le meilleur produit, c’est la GRL. «Elle couvre les loyers impayés pendant toute la durée du bail, dans une limite très haute, à savoir 70.000 euros. Elle prend même en charge les frais de contentieux en cas de recouvrement de ces impayés. Elle assure enfin le propriétaire contre les dégradations locatives, dans la limite de 7.700 euros», détaille David Rodrigues, juriste. «En outre, la GRL permet de recouvrir les loyers impayés un mois et demi après le premier défaut de paiement, alors qu’avec la GLI, cette durée va fluctuer selon les contrats». La CLCV insiste également sur le volet social: «En plus d’être parfaitement protégé, le propriétaire agit socialement en choisissant la GRL, puisque le public couvert par cette assurance est plus large».

Une action sociale

En effet, les personnes précaires au regard de l’emploi, c’est-à-dire qui n’ont pas de CDI, ou les ménages dont le taux d’effort est supérieur à 28% (c’est-à-dire qui consacrent plus de 28% de leurs revenus à leur loyer) peuvent être couvertes par la GRL, alors que cela est impossible avec la GLI, bien plus sélective. Ainsi, en deux ans, la GRL a permis à 270.000 personnes, dont 100.000 jeunes, de trouver un logement qui leur aurait été inaccessible sans cette assurance, au vu de leur situation professionnelle et/ou de leurs revenus.

Côté coût pour le propriétaire, la GRL se situe à des prix équivalents à ceux de la GLI, soit autour de 2,5 à 3%. «Cela représente environ 200 euros par an pour un loyer annuel de 7.200 euros», avance Jean-Jacques Denizard.

Pas de caution physique

Mais le problème, c’est que cette GRL est loin d’être accessible partout en France. Car seulement trois assureurs la proposent. « En Charente par exemple, il est très difficile de souscrire cette assurance », confirme David Rodrigues.

Autre point qui refroidit souvent les propriétaires: l’impossibilité de cumuler une assurance (que ce soit la GRL ou la GLI) et la présentation d’un garant. «Le fait de disposer d’une assurance contre les impayés exclut pour le propriétaire le besoin de se tourner vers un garant, donc logiquement cela ne devrait pas les freiner, mais c’est pourtant le cas. Cela prouve à quel point les propriétaires sont attachés au système de la caution physique», analyse David Rodrigues.

Si la Fnaim, un réseau d’agences immobilières, soutient la GRL, l’UNPI, l’association de défense des propriétaires, y est plutôt hostile. «Si je recommande la GRL? Oui: à tous les propriétaires qui sont sûrs qu’ils ne seront pas payés! Dans le cas contraire, pourquoi les propriétaires devraient-ils payer une assurance alors qu’ils ont le droit de choisir des personnes disposant d’un bon dossier et d’un bon garant?», ironise Jean Perrin, le président, qui trouve particulièrement anormal «que le locataire ne participe pas au financement de cette assurance. Quand un emprunteur sollicite un crédit immobilier, est-ce le banquier qui paie la prime d'assurance? Non, c'est l'emprunteur, car c'est lui qui assure le risque de sa défaillance».

Vers une fusion GLI-GRL?

C’est en tout cas la volonté de l’Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), qui fait même de cette fusion la priorité de ses actions 2012-2014. Une proposition de loi favorable à l’instauration d’une assurance universelle, notamment portée par Christian Estrosi, député-maire de Nice, a par ailleurs été déposée le 20 mars dernier.