Flambée des prix de l'immobilier: «Il faut créer de nouvelles villes pour augmenter l'offre de logements disponibles»

IMMOBILIER La forte hausse des prix de l’immobilier à l’achat creuse les inégalités sociales, mais créer de nouvelles villes pourrait, selon l’économiste Philippe Crevel, être une solution d’avenir…

Anissa Boumediene

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Illustration, immobilier à Paris.

Illustration, immobilier à Paris. — A. GELEBART / 20 MINUTES

  • Au troisième trimestre, les prix de l’immobilier ont encore fortement augmenté dans de nombreuses villes françaises.
  • Cette hausse des prix creuse un peu plus les inégalités face à l’accession à la propriété.
  • Pour Philippe Crevel, économiste et directeur du Cercle de l’Epargne, il faudrait créer de nouvelles villes pour répondre à la demande de logements.

Ils n’en finissent plus de grimper. Les chiffres de l’immobilier pour le troisième trimestre 2017 ont été dévoilés ce jeudi et montrent une hausse des prix à l’achat sur l’ensemble du territoire. Parmi les secteurs où la flambée des prix est la plus forte, le marché immobilier ancien d’Ile-de-France s’apprête à boucler une année 2017 record avec des volumes de transactions inédits et des prix qui grimpent en flèche dans la capitale.

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A Paris, les prix flirtent avec les 9.000 euros du m2 (soit +10 % en un an) dans l’ancien. A Bordeaux, les prix ont flambé de 12 %, à Bourges de 13,8 % et à Amiens de 11 % par rapport à la même période en 2016. A ce rythme-là, les inégalités se creusent et le nombre de ménages pouvant accéder à la propriété ne cesse de baisser. En 1973, 34 % des foyers modestes étaient propriétaires, contre seulement 16 % en 2013.

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Pour Philippe Crevel, économiste et directeur du Cercle de l'Epargne, « créer des villes nouvelles pour stimuler l’offre de logements » serait une solution d’avenir.

Comment expliquer cette flambée incessante des prix ? Tout le monde n’a pas les moyens de la soutenir le marché de l’immobilier…

Jusqu’à maintenant, l’argumentaire dominant voulait que les faibles taux d’intérêt permettaient de compenser la hausse des prix. Mais on voit bien, aujourd’hui que les taux commencent à remonter, que les prix continuer de grimper et qu’il n’y a plus de compensation.

Il y a une part d’irrationnel dans l’immobilier, tout le monde veut les mêmes biens au même endroit, ce qui fait gonfler la bulle immobilière, à Paris et dans les grandes villes en particulier. Aujourd’hui, le marché dans le centre urbain des agglomérations est extrêmement tendu et on atteint des prix qui excluent les primo-accédants et ceux qui ne disposent pas d’un important capital. Ce qui ne sera pas tenable pour les plus modestes et à terme, le marché immobilier risque de s’étioler.

Quelles solutions mettre en place pour réduire les inégalités dans l’accession à la propriété ?

Aujourd’hui, les foyers les plus modestes n’ont le choix qu’entre deux solutions possibles : rechercher des biens à la périphérie des centres urbains, ou rester locataires, car les prix des loyers ne suivent pas la hausse des prix à l’achat (ce qui par ailleurs rend le marché locatif peu rentable).

Pour leur offrir une véritable alternative, il faut repenser la politique globale du logement : les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, de type prêt à taux zéro, ont manqué d’efficacité : la Cour des comptes a démontré qu’ils ont en réalité participé à la hausse des prix.

Le principe de base pour une politique efficace de réduction des inégalités est d’augmenter l’offre de logements disponibles. Aujourd’hui, tout le monde recherche les mêmes biens aux mêmes endroits, ce qui fait gonfler la bulle immobilière à Paris et dans les grandes villes en particulier. Le marché de l’immobilier doit s’adapter à la répartition de la population active. Pour cela, l’une des solutions d’avenir est de créer des villes nouvelles : la France se « métropolise » de plus en plus, les Français veulent vivre en ville et disposer de services publics de qualité. Faute de pouvoir étendre les centres-villes et leur parc immobilier, il faut en créer de nouveaux.

Quand les prix flambent à ce point, est-ce encore rentable d’acheter un bien immobilier ? Y a-t-il des alternatives ?

Il faut faire attention, quand les prix augmentent, on se rapproche du moment de retournement, ce point où l’investissement est si cher qu’il ne peut plus être rentable. Par ailleurs, quand le marché est à ce point en tension, il y a toujours des aigrefins qui proposent des biens de mauvaise qualité.

Dans le marché actuel de l’immobilier, être locataire faute de pouvoir être propriétaire de sa résidence principale peut malgré tout avoir de bons côtés. Si on investit son argent dans un placement, plutôt que dans un crédit, cela peut s’avérer plus rentable, même en payant un loyer, assure Philippe Crevel. D’autant qu’en étant locataire, en plus d’acheter un service de qualité, on est exonéré d’un ensemble de taxes qui finissent par faire un trou dans les finances : taxes foncières et d’habitation, charge de copropriété, etc.

Pourtant, et c’est comme ça depuis très longtemps, les Français aiment être propriétaires. Pour eux, la pierre est une valeur fondamentale, « mais il existe d’autres façons plus sûres d’investir dans l’immobilier : en optant pour l’investissement en pierre papier, dans une SCPI » (société civile de placement immobilier).