Immobilier: Un marché en mal de «réalisme»?

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Publié le 18 septembre 2012.

DECRYPTAGE - Le premier baromètre Orpi de l'offre et de la demande immobilière publié mardi pointe un décalage croissant entre les prétentions des vendeurs et la frilosité des acquéreurs...

Les vendeurs, ces doux rêveurs. C’est le constat tiré par ce nouveau baromètre exclusif réalisé par le réseau Orpi en confrontant les requêtes des candidats à l’achat sur son site Internet et les mandats de ventes enregistrés dans son réseau d’agences. «Il y a toujours eu un hiatus entre le prix de vente souhaité par le vendeur et le prix vendu mais il n’a jamais été aussi grand», observe Bernard Cadeau, le président du réseau immobilier Orpi.

Utopisme et frilosité

En cause: des vendeurs qui s’accrochent à leur «prix rêvé» sans prendre la mesure de la dégradation du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs. «Ils sont utopistes et ne réalisent pas qu’ils n’ont plus devant eux les mêmes acheteurs qu’il y a 18 mois», explique Bernard Cadeau.

Malgré des taux d’intérêt historiquement bas, les conditions d’emprunt actuelles [durée qui n’excède plus 20 ans et apport personnel de 20% exigé] auraient réduit la capacité d’achat des nouveaux acquéreurs d’environ 25%, par rapport à début 2011, selon Orpi. A cette contrainte budgétaire, viendrait s’ajouter un attentisme certain face à l’avenir des dispositifs incitatifs, comme l’extension du prêt à taux zéro dans l’ancien ou le successeur du dispositif fiscal Scellier en faveur de l’investissement locatif.

Un marché paradoxal

Une situation aux effets pour le moins ambivalents, avec d’une part, une chute des transactions de 20% en moyenne par rapport au premier semestre 2011 et des délais de vente qui explosent de plus de 30 % (+22 jours) et frôlent les 100 jours. Et d’autre part, des prix qui ne baissent pas sensiblement (–1,39% en moyenne par rapport au premier semestre 2011). «On entre dans une ère de l’immobilier paradoxale où le marché est structurellement déséquilibré, mais où les corrections des prix, qui sont le seul ajustement permettant de sortir du blocage, se font très lentement», analyse le spécialiste.

Ainsi, entre 2011 et le premier semestre 2012, l’écart moyen entre le prix de vente souhaité et le prix vendu pour une maison a progressé de 50% pour les maisons et de 15% pour les appartements dans le réseau Orpi. Un décalage croissant avec la réalité du marché qui nécessite un ajustement à la baisse des prétentions des vendeurs de plus en plus difficile et tendu.

«C’est un long cheminement qui nous demande un long travail de pédagogie. C’est un moment très important dans la vie des vendeurs mais, il faut qu’ils soient plus pragmatiques et qu’ils comprennent que quand on n’a pas une bonne lecture du marché on en est éjecté», explique Bernard Cadeau. Une équation financière et psychologique complexe, que seule une clarification rapide de la politique fiscale et réglementaire du gouvernement permettrait selon lui de résoudre.

Claire Planchard
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