Immobiler: De Robien, le dispositif oublié par Sarkozy

Dans son plan de relance, Nicolas Sarkozy a clairement affirmé "ne pas vouloir laisser s'accroître le déséquilibre entre l'offre et la demande" de logements". Dans ce cadre, quid du dispositif de Robien?

Dans son plan de relance, Nicolas Sarkozy a clairement affirmé jeudi 4 décembre "ne pas vouloir laisser s'accroître le déséquilibre entre l'offre et la demande" de logements. La France a besoin de logements. Le marché de la location est saturé. Dans certaines agglomérations du moins. Pendant plusieurs années, l'Etat a laissé aux particuliers le soin de financer la construction de logements neufs avec les dispositifs fiscaux type Girardin pour l'outre-mer ou de Robien pour la métropole.

Des dispositifs aujourd'hui critiqués pour les abus qu'ils ont entraînés. Beaucoup de logements ont été construits mais pas où le besoin se faisait sentir. Résultat: des logements neufs mais vides. Des propriétaires endettés et mécontents. Pourtant, le dispositif de Robien court toujours et n'a pas que de mauvais côtés, s'il est correctement encadré. Mais le chef de l'Etat n'y a pas fait référence dans son plan.

Benjamin Mabille, fondateur de BM Finance, fait le point pour E24 sur le dispositif de Robien, ses abus et les pièges à éviter.

E24: Comment fonctionne le dispositif de Robien?

Benjamin Mabille: Il est basé sur le déficit foncier. Concrètement, un particulier imposable achète sur plans un logement neuf à construire destiné à la location. Le dispositif fiscal de Robien permet, lors de la déclaration d'impôt annuelle, de déduire une partie du déficit foncier des revenus déclarés, jusqu'à 10.700 euros par an pendant 9 ans. Dès que le bien est loué.

La réduction d'impôts varie donc selon la tranche d'imposition. Pour un particulier imposé à 30%, elle atteint 3.210 euros par an. A 40%, le plafond d'imposition, elle est de 4.280 euros. Mais la moyenne des Français est imposée à 14%, ce qui fait 1.498 euros d'impôts économisés. Naturellement, le dispositif de Robien est intéressant pour les foyers ou particuliers imposés entre 30 et 40%.

L'Etat, qui paie une partie du déficit foncier, s'y retrouve en année 1 dans la mesure où un particulier ayant acheté un appartement à 200.000 euros lui rapporte indirectement 39.200 euros de TVA. Sans compter l'aspect social et l'intérêt économique de ne pas financer l'ensemble des constructions de logements neufs.

E24: Quels sont les pièges à éviter dans l'achat d'un dispositif de Robien?

BM: L'emplacement! Certains promoteurs ont vendu des biens sur dossier en soutenant qu'ils étaient très proches d'une grande ville alors qu'ils en étaient en fait éloignés. Des villes comme Périgueux ou Montauban se retrouvent donc avec de véritables cimetières de logements dans la mesure où il est difficile de louer un appartement à Montauban à quelqu'un qui travaille à Toulouse. Même si, sur le papier, le trajet n'est que de 30 minutes.

Il faut acheter dans une ville ou en première couronne. Voire en deuxième couronne si le temps de transport pour arriver dans la ville n'est pas trop important. Comme tout est conditionné au fait que le logement se loue, il faut choisir un lieu où la demande existe, où l'on est sûr de trouver un locataire. Les promoteurs fournissent généralement des études économiques montrant les zones d'activité aux alentours.

Et surtout, il ne faut pas acheter à l'économie. Mieux vaut mettre un peu plus cher dans un logement que l'on est sûr de louer qu'acheter un bien peu cher mais peu attractif.

E24: De quelles autres garantir se prémunir?

BM: Il faut vérifier l'implication et le sérieux du promoteur. Par exemple, un promoteur gestionnaire est un bon point. Dans la mesure où il construit, gère et fait le syndic dans la foulée, il ne va pas bâcler la construction ni oublier l'entretien des bâtiments. S'il s'engage en plus à payer les intérêts du prêt bancaire pendant la construction, signe qu'il s'engage à l'achever, et le loyer jusqu'à sa première location, il va être plus motivé pour trouver un locataire.

E24: Comment se porte le marché de la construction?

BM: En fait, il ne baisse pas réellement. Mais les constructeurs se sont, au fil des années, lancés dans une course à l'achat de terrains qu'ils ont maintenant sur les bras. En période de crise, les acheteurs attendent que ça baisse. D'autres n'ont plus les moyens d'acheter. Le marché se durcit.

Or afin d'obtenir auprès des banques les fonds pour démarrer la construction, un promoteur devait avoir signé 40% de contrats de vente. En d'autres termes, il devait avoir des promesses d'achat sur 40% des appartements. Aujourd'hui, ce taux atteint 60% avec le durcissement de l'accès au crédit. Or, les constructeurs se retrouvent avec beaucoup d'annulation de contrats de ventes et ne trouvent plus d'acheteurs. Les projets sont donc bloqués. Des dépôts de bilan sont à prévoir.

Benjamin Mabille est fondateur de BM Finance, un cabinet spécialisé dans les produits de défiscalisation.